IPG.Estate разработала коммерческую концепцию многофункционального комплекса в Ижевске

Команда исследований и консалтинга IPG.Estate разработала коммерческую концепцию редевелопмента комплекса зданий в Ижевске. Проект включал следующие этапы: анализ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости, разработку архитектурно-планировочных решений, рекомендации по функциональному наполнению и инженерному оснащению офисных помещений и помещений формата street retail, анализ экономической эффективности будущего проекта.

Анализ рынка и разработка сценариев использования объекта недвижимости

Перед консультантами стояла задача определить оптимальный сценарий редевелопмента существующего комплекса зданий, который учитывает особенности регионального рынка коммерческой недвижимости, структуры конкурентного предложения, характеристики спроса и потенциала локации.

Первым этапом стало маркетинговое исследование общей конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости Ижевска. Специалисты IPG.Estate проанализировали офисную, торговую, гостиничную, развлекательную и индустриально-складскую функции: действующее и перспективное предложение, ставки аренды, цены продажи, уровень заполняемости и конкурентную среду. Отдельное внимание уделили анализу местоположения проекта: транспортной и пешеходной доступности, физическим и видовым характеристикам, особенностям окружающей застройки и перспективам развития территории.

На момент исследования, в мае 2024 года, рынок офисной недвижимости Ижевска составил 270 тыс. кв. м бизнес-центров с высоким уровнем заполняемости (97%). При этом был зафиксирован дефицит офисных площадей класса В+/А.

Таким образом, наличие подтвержденного спроса и отсутствие качественных офисных площадей благоприятно способствовали реализации офисного центра. Одновременно специалисты выявили ограниченное предложение небольших производственно-складских помещений формата light industrial.

Полученные данные стали основой для разработки наиболее востребованных сценариев использования недвижимости.

Сценарии редевелопмента пространства

При разработке идей и сценариев развития проекта, консультанты опирались на современные тренды организации пространств крупных городов.

Расположение и состояние зданий, характер локального окружения позволяли реализацию проекта по двум направлениям – консервативное направление, риски реализации которого минимальны с точки зрения целевых сегментов спроса и современное направление, которое позволяло реализовать проект, который не только принесет прибыль инвестору, но и качественно улучшит ткань городской среды в целом и локального места в частности.

Финансовое моделирование и выбор эффективной концепции

На следующем этапе специалисты IPG.Estate провели финансово-экономическую оценку разработанных сценариев развития Объекта. Для каждого варианта была сформирована финансовая модель, позволяющая оценить необходимый объем инвестиций, спрогнозировать доходы и расходы, рассчитать ключевые показатели инвестиционной эффективности и определить потенциальные риски реализации проекта.

Сопоставление финансовых результатов с выводами маркетингового исследования позволило оценить экономическую целесообразность рассматриваемых сценариев и определить наиболее эффективный из них с учетом рыночной конъюнктуры, инвестиционного потенциала и долгосрочной устойчивости проекта.

Подготовка планировочных решений

После определения предпочтительной коммерческой концепции команда IPG.Estate подготовила рекомендации по адаптации существующих зданий под предполагаемые функции.

Консультанты проработали функциональное зонирование и планировочные решения с учетом технических особенностей комплекса, нормативных требований и потребностей потенциальных резидентов. Отдельное внимание уделили организации потоков посетителей и арендаторов, размещению входных групп, общих и технических помещений, а также требованиям к инженерному оснащению.

Подготовленные рекомендации сформировали исходные требования для дальнейшего проектирования и реконструкции комплекса.

Результат проекта

По итогам исследования Заказчик получил экономически обоснованную коммерческую концепцию редевелопмента, рекомендации по функциональной организации комплекса, планировочным решениям и качественному инженерному наполнению.

Материалы исследования позволили определить приоритетное направление развития Проекта и сформировать основу для принятия инвестиционных решений и подготовки следующего этапа реализации.

Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate:

«При редевелопменте важно не просто определить новые функции проекта, а оценить, насколько они востребованы рынком и способны обеспечить устойчивую экономику проекта. В Ижевске мы рассмотрели несколько сценариев развития, сопоставили их финансовую эффективность и эксплуатационные риски. Выбранную концепцию проработали на уровне планировочных и инженерных решений, чтобы обеспечить последовательный переход от инвестиционной идеи к дальнейшему проектированию».