Что должна учитывать финансовая модель коворкинга?

В свете роста востребованности коворкинг-пространств всё больше инвесторов задумываются о вложении накоплений в гибкий офис. Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, рассказывает, что необходимо учесть при разработке финансовой модели коворкинга, с какими рисками может столкнуться инвестор при выборе концепции, и каковы сроки окупаемости такого бизнес-проекта.

С чего начать разработку коворкинг-проекта?

Финансовой модели коворкинга предшествует ряд этапов. Прежде всего создается концепция коворкинга. Далее идёт проработка планировки или layout плана. С учетом полученных данных наступает этап проработки дизайна, на основе которого готовится проект - рабочая документация для стороны реализации проекта.

Финансовая модель коворкинга включает в себя две составляющие:

Капитальные затратные части (CAPEX);
Прогноз доходов.

Обе части напрямую зависят от концепции коворкинга. Прорабатывая концепцию, инвестор должен определить:

Сколько планируется рабочих мест и какое зонирование предполагается;
Какое количество общих зон и переговорных комнат потребуется;
Сколько мебели и техники будет необходимо в коворкинге.

Каждый из этих факторов учитывается в статье капитальных расходов. Закупка оборудования, мебели и техники, а также отделка и ремонт будущего коворкинга в совокупности формируют прогноз доходов.

Виды концепций и риски

Необходимо учесть, что важным решением на этапе разработки концепции станет выбор формата пространства.

В случае, когда собственник ориентируется на привлечение корпоративных клиентов, коворкинг должен быть выполнен в стилистике гибкого офиса. Такая модель подразумевает сдачу офис-комнат на 5-10 рабочих мест. Актуальной становится также аренда целого коворкинга, что сделает модель гибкого офиса устойчивой с точки зрения рисков и возврата инвестиций.

Если же собственник выполнил коворкинг в классическом понимании, то такая модель будет более рисковой в контексте возврата инвестиций. Классический формат подразумевает наличие множества зон для персональной рассадки частных лиц, например, фрилансеров. Аренда места в коворкинге может оплачиваться как помесячно, так и в рамках более коротких сроков.

Выбор концепции не оказывает сильного влияния на фактор капитальных расходов, но стоимость проекта увеличивается. Так разница между гибким офисом и классическим коворкингом заключается в необходимом количестве перегородок. Как правило, при организации рабочего пространства предпочтение отдается прозрачным перегородкам.

Узнайте подробнее о концепции и финансовой модели в рамках услуги консалтинга

Необходимость зонирования гибкого офиса на ряд ограниченных пространств делает проект дороже коворкинга. Однако финансовая модель такого проекта становится понятнее с точки зрения возврата инвестиций. Собственник заключает договор с корпоративными клиентами на комфортный срок, что обеспечивает ему сведение рисков к минимуму и окупаемость в прогнозируемые сроки. Исходя из гибкости самого собственника, аренда может быть как краткосрочной, так и среднесрочной.

Когда принимается решение сэкономить на перегородках и сделать классический коворкинг, собственник вынужден управлять заполняемостью объекта. Заполняемость и окупаемость этих рабочих мест являются крайне сложным показателем.

Сроки реализации и окупаемости

Проектирование и создание концепции коворкинга занимает порядка полугода. Следующие шесть месяцев уходят на реализацию строительных работ. Чтобы запустить хороший коворкинг-проект, необходимо от 9 месяцев до одного года. Исходя из данных по петербургскому рынку, окупаемость коворкинга варьируется от 3 до 5 лет.