Инвестиции в стрит-ритейл: пустое помещение или готовый арендный бизнес?

В последнее время объекты стрит-ритейла пользуются высоким спросом со стороны инвесторов. Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate, рассказал про различия инвестирования в пустой объект и помещение с арендатором, а также про преимущества и риски каждого из вариантов.

Порог входа

Порог входа в инвестиции в торговую недвижимость равен стоимости помещения, которая зависит от ряда факторов: метража объекта, локации, наполненности арендатором или её отсутствия.

В целом стоимость помещений стрит-ритейла в Петербурге начинается от 15-20 миллионов рублей. В этом случае инвестор получает объект площадью до 100 квадратных метров.

Доходность

Ранжирование доходности зависит от арендатора, которого привлекает предыдущий или новый собственник. Как правило, покупка пустого помещения может принести инвестору большую доходность.

Объясняется это элементом предпринимательской деятельности: при грамотном поиске новый собственник способен привлечь более ликвидного арендатора, договор аренды с которым может включать более выгодную ставку аренды.

Окупаемость

Цикл окупаемости готового арендного бизнеса составляет период в 11-12 лет. Причина заключается в стоимости такого лота: в покупку входит как цена за само помещение, так и за наличие резидента, скрепленного договором аренды.

Вклад в пустое помещение стрит-ритейла даёт инвестору возможность окупиться в рамках девяти лет, но есть нюансы. В случае, когда коммерческий объект приобретается на стадии строительства жилого комплекса, дополнительное время уходит на ожидание ввода ЖК в эксплуатацию.

С учетом данных особенностей окупаемость обеих инвестиций уравнивается при общем рассмотрении.

Особенности инвестиций в объект без арендатора

Иногда планам по инвестициям в пустое помещение препятствуют реалии рынка. На настоящий момент выгодные объекты находятся под пристальным вниманием инвестиционного спроса. Инвестор рискует столкнуться с отсутствием предложения в рамках ожиданий по вложениям и доходности. Сроки поиска арендатора также могут оказаться непредсказуемыми, что скажется на сроках окупаемости.

Особенности инвестиций в готовый арендный бизнес

Покупка готового арендного бизнеса даёт возможность новому собственнику распорядиться наполнением объекта, при этом имея финансовое преимущество. То есть во время поиска одного или двух новых арендаторов собственник имеет стабильный доход за счет текущего резидента.

Также преимущество вложений в арендный бизнес заключается в готовой доходности. Инвестор может обеспечить себе стабильный доход, выбрав безрисковый сценарий, в рамках которого предусмотрены долгосрочный договор аренды и право на его расторжение со стороны собственника.

Однако стоит упомянуть, что и у данной модели инвестирования есть сторона рисков. Как правило, она заключается в условиях договора, утвержденных арендатором и предыдущим владельцем объекта. Если стороной арендатора были заявлены условия, при которых собственник, в отличие от резидента, не имеет права на расторжение договора, то инвестору необходимо внимательно отнестись к такому объекту.

Подобные ситуации встречаются при сотрудничестве, например, с продуктовыми сетями, и являются платой за узнаваемого арендатора. Но условия договорных отношений всегда могут поддаваться корректировке. Этим занимается брокер-консультант, в чьи интересы входит поддержка интересов сторон и поиск оптимальных решений для заключения контракта.