Рост инфляции и изменение ключевой ставки: как они повлияют на доходность различных видов недвижимости

Что делать при неизбежном росте инфляции? Как это отразится на коммерческой недвижимости и почему следует инвестировать уже сегодня? Своим экспертным мнением о текущей ситуации на рынке поделился Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate.

Что произошло?

На сегодняшний момент ключевая ставка Банка России растёт темпами, которых рынок давно не наблюдал. За последние восемь лет с 5,5 % в 2014 году ключевая ставка поднялась до 17% (в начале 2015 года), затем эксперты отмечали тенденцию на снижение показателя. Сегодня же мы вновь наблюдаем ее рост. В начале ноября 2021 года ключевая ставка достигла 7,5%, что является прямым следствием рекордной за последние 5 лет инфляции. Так, официальный прогноз по инфляции на 2021 год составляет 7,4%, а потребительские цены выросли практически на 7,5 п.п.

Что это означает?

Центральный банк старается сдержать инфляцию, повышая ключевую ставку, что, в свою очередь, постепенно приводит рынок к повышенным ставкам кредитования. Сама же причина инфляции в России не монетарная и связана, прежде всего, с ростом тарифов монополий. Малому и среднему бизнесу крайне тяжело развиваться в широком конкурентном поле.
В текущих обстоятельствах вложения в недвижимость являются надежным вариантом сохранения сбережений, ведь цены на нее продолжают свой рост, как и цены на потребительские товары.

«Недвижимость была, есть и остается тихой гаванью инвестора».

Как отреагировал рынок недвижимости?

Офисы

Рынок офисной недвижимости не претерпел значительных изменений, и своевременно отреагировал на новые условия развитием сегмента сервисных офисов и коворкингов. Ровно также жилой и гостиничный рынки обратили бОльшие усилия в развитие ниши апартаментов. Следовательно, рассчитывать на существенное снижение доходности офисных площадей не приходится.

Покупатели не первый год считают офисы крайне перспективной инвестицией. Так, например, в 2017 году ожидания по доходности приравнивались к показателю ключевой ставки Центрального банка России.

Склады

Еще в 2014 году ожидаемый инвесторами срок окупаемости спекулятивных складских проектов составлял менее 8 лет, а доходность – 13% годовых. За текущий год в условиях минимальной вакансии на столичных рынках и резкого удорожания строительных материалов показатель показатели претерпели значительные изменения. И хотя за III квартал 2021 года средняя ставка аренды выросла практически в 1,5 раза, девелоперы взяли паузу в анонсировании новых проектов. Причина такой выжидательной стратегии проста: растущий уровень ставок не покрывает расходы на строительство складских площадей. Соответственно, сегодня инвестор сталкивается с трудностями поиска подходящего предложения на привлекательных коммерческих условиях. Ожидания же по срокам окупаемости на текущий момент находятся на уровне 9-11 лет.

Торговая недвижимость

С торговым сегментом произошла иная ситуация. Пиковый инвестиционный интерес к торговым центрам пришелся на 2014 год, однако вера в сегмент пошатнулась в 2020-м, когда эпидемиологическая обстановка, с одной стороны, препятствовала работе объектов, с другой, - еще сильнее изменила потребительское поведение. В 2021 году у рынка возник насущный вопрос: насколько явления последней пары лет изменят привычный формат торговых комплексов?

Сегодня собственники в плотном сотрудничестве со своим арендатором должны озаботиться анализом пост-ковидного рынка. Это позволит выявить наиболее эффективный вариант переформатирования проектов ТЦ и сделать первый шаг навстречу эпохе реконцепции. Именно в тот момент сегмент вернет былой интерес со стороны инвестора и позволит спрогнозировать доходность.