Итоги рынка коммерческой недвижимости 2022: сбылись ли прогнозы начала года

IPG Россия подводит итоги года рынка коммерческой недвижимости. Партнеры компании IPG, руководители направлений, рассказали о том к чему пришел рынок к концу года в каждом из сегментов, сбылись ли сделанные ранее прогнозы, о перспективах рынка коммерческой недвижимости на 2023.

Иван Починщиков, управляющий партнер группы компаний IPG Россия, рассказал об итогах 2022 года в сегменте офисной недвижимости, об успехах и изменениях в компании IPG, поделился планами на новый год.

2022 - год инвестиционных продаж офисной недвижимости в Санкт-Петербурге. Рынок покидают крупные международные компании, что спровоцировало активность крупных сделок. Наряду с “Газпромом” уходят крупные ИТ-компании, которые являлись ключевыми арендаторами в Петербурге.

Многие игроки, которые ранее являлись частью международных структур, продолжают развиваться как российские компании. Конечно, они сократились и отказываются от части площадей. Сейчас мы возвращаемся в то время, когда ИТ-сектор только начинал развиваться в Петербурге.

Тем не менее структуры “Газпрома” и его дочерние предприятия растут и поглощают не только крупные офисные блоки, но и отдельные строения и комплексы. Аренда Невской ратуши (80 тыс. кв. м) на стадии строительства - пример одной из крупных сделок в этом году.

В Санкт-Петербурге контракты на 3-5 лет скорее исключение из правил, поэтому продолжится высвобождение площадей, так как с момента расторжение договора до ухода компании проходит какое-то время. Многие компании уведомили УК об уходе еще в начале года и сейчас освобождают свои офисы. Мы наблюдали одномоментное освобождение объектов в 20–25 тыс. кв. м, когда оттуда съезжал крупный арендатор.

На рынке офисной недвижимости освобождаются помещения высокого уровня. Это хороший шанс для тех арендаторов, которые ранее не могли себе позволить такую стоимость аренды. Официально снижения арендной ставки в Петербурге нет, но мы знаем о предоставлении льгот для арендаторов.

Общий объем предложения офисных площадей в Санкт-Петербурге составляет порядка 5,8 млн кв. м. В декабре 2021 г. вакансия достигла 350 тыс. кв. м, в июле 2022 г. увеличилась до 472 тыс. кв. м, а в конце 2022 г. — до 592 тыс. кв. м. Рост вакансии продолжится. Профессионалы рынка отмечают, что 2022 год был подготовительным и далее мы ощутим кризис еще сильнее в новом 2023 году. 

В кризисе я вижу возможности для развития. Команда IPG продолжает следовать планам и нарастила своё присутствие в Москве. В середине года было принято важное решение реструктурировать бизнес, теперь холдинг IPG Россия закрывает широкий и комплексный спектр услуг в работе с коммерческой недвижимостью. Мы увеличили свои возможности и готовы распространять качественный сервис по всей стране. 

Валерий Трушин, партнер, Руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, рассказал, каким был 2022 год для консалтингового направления коммерческой недвижимости.

Рынок консалтинга сильно зависит от общей конъюнктуры. Когда ситуация в экономике стабильна, то и запросы на консалтинговые услуги приходят к нам в большом объеме. В нестабильное время от консалтинга отказываются, так как компании стремятся к экономии издержек, которая сопряжена не только с сокращением расходов. В сложной экономической ситуации девелоперы не готовы реализовывать новые проекты из-за невозможности спрогнозировать спрос. 

Если во время кризиса можно по каким-то формальным моментам осуществлять прогнозы, это не касается таких непредсказуемых ситуаций как пандемия или санкции, которые наблюдаются сейчас. Основной контраст заключается в том, что в пандемию не реализовывались новые проекты в коммерческой недвижимости, бизнес и население ушли в сторону накопления. Только после снятия ограничений пришло понимание возможности дальнейшей работы. 

В итоге отложенный накопленный за 2020 год спрос реализовался в 2021 году. С появлением необходимости реализации новых проектов, и консалтинговые услуги были на пике востребованности. По многим показателям на рынке коммерческой недвижимости 2021 год был рекордным благодаря тому, что отложенный спрос, накопленный за 2 года, реализовался за год. 

Кризис 2022 года аналогичен пандемии. Спрос одномоментно заморозился, и невозможно строить дальнейшие прогнозы. Если в 2020 году была надежда на вакцинацию, то на данный момент нет фактора-ориентира для опоры прогнозирования, а внешняя повестка слишком противоречива. Повторяется ситуация с отказом от расходов и вступлением в режим накопления. Детали ухода арендаторов и торговых операторов для рынка коммерческой недвижимости менее важны по сравнение с тем, что компании уносят за собой. 

Большим минусом является уход международных компаний, которые задавали высокий уровень для российского бизнеса. В рамках закрытых границ, отсутствия информации извне, такая ситуации ведет к стагнации с точки зрения развития и может структурно изменить рынок коммерческой недвижимости.

Однако есть и позитивные моменты. В первую очередь наблюдается снижение конкуренции, что для рынка консалтинга и в частности для нашей компании, является значительным плюсом. 

Филипп Чайка, партнер, Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate, делится выводами о том, почему рынок индустриально-складской недвижимости показал свою стабильность, несмотря на все прогнозы.

В начале 2022 года по самым пессимистическим прогнозам в индустриально-складской недвижимости ожидалось увеличение вакансии до 10%. Действительно, весной многие иностранные компании заявляли об уходе с российского рынка. Соответственно крупные компании, например, такие как ИКЕА, с уходом тянули за собой пул поставщиков и производителей. Сюда же добавляется блокировка морских перевозок. Все шло к снижению и покупательской способности и снижению товарооборота. Конечно были опасения, что склады в таком объеме не будут востребованы, арендаторы будут отказываться от площадей, и озвучивались цифры по вакансии к концу года от 5-10%.

В конце 2022 года, мы видим, что по Санкт-Петербургу вакансия не превышает 4%, включая скрытую субаренду. По Москве вакансия не превышает 3% и стремится к уменьшению. Связано это с тем, что многие иностранные компании ушли, но глобально это не отразилось на сегменте индустриально-складской недвижимости, так как площади уже с середины года начали замещаться другими арендаторами: российскими компаниями, маркетплейсами. Деятельность не прекращается, люди не перестали покупать товары, конечно спрос сместился в сторону недорогих позиций, но в целом товарооборот есть. Повысился спрос у военного сектора, что также привело к поглощению площадей. Спрос восстанавливается. Увеличивается запрос на помещения от производственных компаний. 

Немаловажное влияние на снижение предложения на рынке складов оказало отсутствие строительства новых спекулятивных объектов. В ближайшее время девелоперы не будут реализовывать новые проекты. Достроятся те объекты, которые начали реализовываться до 2022 года, но выходят на рынок с высокой степенью заполняемости или полностью заполненными. Рынок индустриально-складской недвижимости остается рынком арендодателя, диктующим свои условия арендатору. 

Ставка аренды скорректировалась. Если в феврале стоимость аренды была максимальной 800-900 руб за кв. м включая НДС и операционные расходы по классу А, то сейчас стоимость снизилась на 150-200 руб. 

Рынок стабилен и развивается. Даже в период небольшого простоя в период мобилизации в сегменте складов и производственных помещений, мы наблюдали рост спроса на земельные участки. 

Получить более подробную информацию об услуге консалтинга можно по ссылке