Как арендовать склад-холодильник в СПб?

Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate, рассказал про состояние рынка мультитемпературных складов, дал рекомендации, на что арендаторам стоит обращать внимание при подборе холодильного склада и как обнаружить неявную вакансию.

Характеристика рынка

Рынок мультитемпературных складов сегментирован на три категории. Существуют холодильники фреш-зоны, предназначенные для овощей, фруктов и молочной продукции, морозильные камеры и камеры глубокой заморозки.

Фреш-зона (+2 / +6 ℃)
Заморозка (-18 ℃)
Глубокая заморозка (-24 ℃)

Большинство мультитемпературных складов располагаются на юге региона. Центр и восток города располагает 26% спекулятивных площадей, на севере города расположены 21% площадей – это объекты RAUM Бугры и логопарка «Осиновая Роща» – оптимальные варианты для клиентов, которым необходимо снять склад в Выборгском районе.

Географическое распределение:

Север – 21 %;
Центр и восток – 26 %;
Юг – 53 %.

Объем рынка

Сегодня рынок спекулятивных мультитемпературных складов Санкт-Петербурга и Ленобласти оценивается в 380 тыс. кв. м.

Ведущими игроками этого достаточно закрытого рынка являются логопарк «Осиновая Роща» в Выборгском районе (около 40 000 кв.м.), складской комплекс КРЭС с мультитемпературными холодильниками (около 30 000 кв.м.) и логистический оператор УК «Грандо» – порядка 40 000 кв.м. Остальная часть ниши представлена множеством локальных игроков.

Качественная структура предложения:

Класс А и B – 65 %;
Класс С и ниже – 35 %.

Ставка аренды

Уровень ставки обусловлен высокой стоимостью строительства и содержания мультитемпературных складов.

Средний уровень запрашиваемых ставок на склады класса В составляет 700 – 800 руб./кв.м., включая НДС и ОрЕх, отдельно оплачивается электричество.

Что касается класса А, то средний показатель ставок аренды находится в диапазоне 1 250 – 1 450 руб./кв.м., включая НДС, ОрЕх и стеллажи, отдельно оплачивается электричество.

Характеристика игроков рынка

Некоторые холдинги практикуют возведение холодильных складов при своих заводах, как сделал, например, крупнейший в России производитель мороженой продукции «Петрохолод». Продуктовые ритейлеры по типу X5 Retail Group также зачастую прибегают к возведению складов «под себя» или арендуют крупные площади от собственника.

Как правило, собственники строят склады и самостоятельно осуществляют ответственное хранение. Это препятствует определению площадей и их нарезки, предназначенных для спекулятивной сдачи в аренду.

Крайний ввод спекулятивных мультитемпературных площадей произошел около двух лет назад. Компания «Тандем Эстейт» ввела два холодильных склада площадью по 5 тысяч кв.м. каждый на Кубинской улице (Кировский район). Благодаря нарезке отсеченных блоков по 800 кв.м. ликвидный метраж был арендован в кратчайшие сроки.

Ликвидность крупной нарезки

Большие холодильные склады с крупной нарезкой строят опытные операторы с наработанной клиентской базой. Знание запросов клиентов позволяет таким операторам вводить холодильники с определенной конфигурацией площадей и холодильных камер. Часть они берут под собственное ответственное хранение, нанимая персонал.

Операторы оказывают услуги по предоставлению клиенту небольшого метража (100-300 кв.м). На их же ответственности находится содержание персонала, паллет и погрузочно-разгрузочного транспорта. Принимая товар на хранение, оператор отгружает его по просьбе поставщика и высвобождает часть площадей. Такой способ хранения является более выгодным, чем аренда целого блока определенного метража.
Почему спекулятивное предложение ограничено?

Сдача в аренду построенного холодильного склада весьма проблематична для собственника. Наглядно это отражает сопоставление предложения и запросов арендатора. Так мультитемпературный склад компании RAUM Бугры (общая площадь – 7 000 кв.м.) был разделен на небольшие камеры по 600 кв.м. Несмотря на нарезку, аренда склада в СПб интересна клиентам с комбинированным спросом: арендатор может нуждаться в малометражной камере глубокой заморозки и определенных площадях фреш- и сухой зон.

Собственнику сложно предугадать потребности, что является препятствием в расширении клиентской базы. С учетом высокой стоимости аренды (от 1 000 рублей за кв.м.) разница между 600 и 700 кв.м. ощутима для арендатора. Выходом становится передача товаров на ответственное хранение специализированным операторам, таким, как, например, УК «Грандо».

Но выгоду в аренде склада могут найти для себя клиенты, которые прибегают к услугам устаревших аммиачных складов. Сравнивая издержки, легко обнаружить преимущества аренды современных мультитемпературных складов: при той же площади объекта у арендатора появляется возможность получить больший объем вместимости за счет стеллажных установок.

Для чего нужны услуги консультанта?

Консультанты легко ориентируются на рынке и всегда проинформированы о высвобожденных площадях.

Рынку свойственна неявная вакансия, когда площади оператора склада не до конца заполнены ответственным хранением. Например, на загруженном складе начинается неравномерная отгрузка товара, и арендатор не поставляет новую продукцию на хранение. Склад неэффективно функционирует и образовывается скрытая вакансия.

Доверительные отношения собственников и консультантов позволяют обеспечить клиента требуемыми площадями даже в условиях, когда информация не размещена в открытых источниках. Иногда вместо аренды консультанты могут предложить клиенту нескольких операторов, запросив у них ответственное хранение и котировки ставок на хранение. Это позволяет оптимизировать затраты, и клиент получает более эффективное решение, чем аренда складских холодильных площадей. В некоторых случаях крупным компаниям или холдингам также выгоднее действовать через оператора, чем содержать свой штат и покупать технику.