Как инвестору подобрать коммерческое помещение для покупки?

На примере кейса из личного опыта Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов и арендаторов, поделился кратким гайдом по подбору ликвидного помещения, указал на ошибочные суждения некоторых инвесторов, а также подсказал, каким аспектам важно уделить внимание при взаимодействии с арендаторами.

Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов и арендаторов.

С чего начать? Бюджет и предложения рынка

Наши клиенты приходят к нам с пониманием, что покупка квартиры сегодня уже не является ликвидным вариантом на фоне неограниченных возможностей рынка. Доходность вложений от квартир может достигать лишь 3-5% в то время, как от коммерческих помещений она составляет 9-13%. 

Инвестиционная доходная недвижимость – это хороший актив, не требующий сильной вовлеченности, дающий возможность сохранить и приумножить свои доходы.

Так, один из инвесторов обратился с целью купить коммерческое помещение.

Бюджет клиента: 15 - 20 миллионов рублей. 

Риски на старте: На первом этапе покупатель всегда ожидает, что будущий актив будет ликвидным. Поэтому важно услышать понимание клиента – что для него значит этот термин? И уже по итогу обсуждений, вместе с клиентом прийти к пониманию, что ликвидным будет помещение, рассчитанное на максимально широкий круг арендаторов, у собственника будет возможность при необходимости легко заменить одного арендатора другим. Это основной риск для собственника, который задается вопросами: Вдруг арендатор не найдется? Вдруг на смену старому не придет новый?

Из чего выбирать?

Дальше мы с клиентом рассмотрели начали рассматривать предложения, которые разделили на 2 больших кластера:

Строящиеся объекты. Из-за начавшихся в 2019 году рецессий, а именно спада экономики, снижения ставок, деловой активности и доходов населения, сегодня на первичном рынке объем вывода новых объектов сократился. Как следствие, цена застройщика за квадратный метр возросла. А анализ и сравнение вариантов стал более детальным.

Готовые объекты. Найти интересные предложения на вторичном рынке возможно. При внимательном рассмотрении обнаруживается множество вариантов с арендаторами и в новых домах, и в густонаселенных районах, которые вписываются в бюджет клиента.

В процессе анализа предложений, наш клиент пришёл к решению купить помещение с арендатором в уже введённом фонде.

Риски при выборе: Основной вопрос, в котором инвесторы бывают некомпетентны – это цена помещения и стоимость квадратного метра В конкретной локации. На какую сумму рассчитывать, чтобы купить ликвидное помещение в стрит-ритейле? Нужно обратиться к консультанту, который предоставит аналитику по районам и поможет понять стоимость, а также прояснит любой вопрос своего профиля.

Как скоро актив окупит себя?

После проведения селекции все выбранные объекты кажутся привлекательными вариантами. Тут и начинаются тонкости ликвидности и окупаемости, которые необходимо понять.

В традиционном инвестиционном анализе коммерческая недвижимость сравнивается со ставкой по краткосрочному банковскому депозиту: в мире – с двумя годами, в России – с одним годом, так как в нашем государстве не существует эталонного двухлетнего депозита.

Сегодня все еще существует ряд инвесторов, которые до сих пор ожидают купить помещение со сроком окупаемости в 100 месяцев. Но рынок изменился.

Во времена, когда подход «окупаемость за 8,5 лет» был актуален, банковские депозиты приносили 10-12% годовых. Сейчас ставки по депозитам составляют 3,5-4%. Поэтому в качестве эталонных годовых для торговых помещений стоит брать 6-8%, не более. Пришло время осознать, что помещения не «висят в воздухе».

На такие нюансы инвестору проще смотреть, когда в купленном помещении уже есть арендатор. Сложнее – когда помещение свободно, и инвестор вкладывается в «некое будущее». Поэтому важно внимательно оценивать и анализировать локацию, ее перспективность в будущем. Это позволит увидеть перспективы в хороших новых районах с большими жилыми агломерациями. Пример по Петербургу – районы Кудрово и Мурино, которые быстро растут, развиваются и заселяются. Жителям нужна коммерческая инфраструктура,которая на первых этапах создания районов обеспечена исключительно коммерческими помещениями, занимающих первые этажи новостроек.

В новых жилых районах люди охотнее пользуются услугами стрит-ритейла. В этом случае инвестор покупает будущего арендатора, который имеет все шансы на высокий покупательский поток и спрос. Поэтому иногда арендные ставки в центре совпадают со ставками густонаселенных окраин Петербурга. Вывод: при грамотном подборе коммерческой площади сдать помещение в аренду несложно. 

В какую площадь стоит инвестировать?

Мы с клиентом выбрали помещение площадью 80 кв.м с двумя входами, электрической мощностью в 100 Вт/кв.м, что не ограничивает нам портрет арендатора. Бонусом ко всему мы нашли помещение, где в проекте были предусмотрены места под вывеску и наружный блок кондиционера. 

Важно: Всё это - критерии универсальности, которые, несомненно, влияют на ставку, но упрощают процесс эксплуатации. Такие критерии дают инвестору широкий спектр возможных арендаторов. 

Как долго длится отбор?

Мы с инвестором составили шорт-лист из пяти готовых и пяти строящихся помещений в разных районах города.

После онлайн-осмотра клиент лично посмотрел три финальных объекта, и выбрал помещение в районе Кудрово.

Весь процесс поиска занял 1,5 месяца в силу занятости инвестора. 

Договор купли-продажи

Процедура заключения договора понятна и логична: стороны подписали договор купли-продажи, инвестор разместил деньги на аккредитиве в банке и зарегистрировался как индивидуальный предприниматель, ведь это более выгодный способ получать арендный доход в сравнении с 13% налога на доход от физических лиц.

Перестраховка от локдауна

Пандемия внесла коррективы в договорные отношения собственников и арендаторов, о которых инвесторам нужно заранее подумать. При перезаключении или новом заключении договора аренды обеим сторонам имеет смысл утвердить план действий на случай, если мы столкнемся с новым введением ограничительных мер на тот или иной вид бизнеса. Сторонам стоит сразу договориться о скидках, чтобы избежать финансовой дилеммы.

При игнорировании данной меры могут появиться трудности. Некоторые собственники могут счесть COVID-19 не форс-мажорным обстоятельством, что усугубит положение арендатора. Бывают и неоднозначные арендаторы, которые перестают платить под предлогом реабилитации, даже несмотря на месяцы работы после локдауна. 

Совет: Чтобы избежать неопределённых и даже конфликтных ситуаций, стороны могут сразу договориться, при каких условиях арендатор сможет получить арендные каникулы или получить скидку на аренду, например, в 70% при ухудшении эпидемиологической ситуации и введении запретов на работу.

В рассматриваемом кейсе собственник предложил арендатору 2 месяца каникул –время, когда точка была закрыта. Если бы условия были прописаны в договоре, инвестору было бы проще. Удачный и редкий расклад для клиента. 

Интересный лайфхак: Есть лайфхаки, которые мы давали собственникам во время пандемии. Допустим, арендатор торгует разливным пивом, и его продукт не входит в перечень товаров первой необходимости. Ему было предложено торговать водой, которая не дала бизнесу заморозиться. Нужно было лишь обратиться в налоговую и внести изменения в ОКВЭД на ИП собственника. Также сеть магазинов «Максидом» торговала санитайзерами и выдавала интернет-заказы. При этом покупатели имели возможность ознакомиться с товаром на точках продаж. 

Резюме: были ли сложности?

Зачастую трудности возникают у неопытных или начинающих инвесторов. Они не обладают знаниями рынка и им сложно оценить конкурентное окружение, понять адекватность стоимости за кв.м, осознать, какое помещения является ликвидным, как проверять документы и с кем взаимодействовать. Поэтому на начальном пути лучше иметь консультанта или агента, который поможет на всех этапах. Опытные же инвесторы уже работают с консультантами, делегируя работы специалистам, не погружаясь с головой в непрофильный бизнес.