Как коммерческая недвижимость СПб встретила 2021 год

С завершением 2020 года рынок не покинуло беспокойство о состоянии сегментов коммерческой недвижимости. Изменились ли ставки аренды? Какова динамика вакантности площадей и что будет со спросом в 2021 году? Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, прокомментировал положение складской, офисной, торговой и гостиничной сфер в Санкт-Петербурге и составил прогнозы на 2021 год.

Офисная недвижимость

Прирост офисных площадей за 2020 год оценивается в 55 тысяч кв.м. Так, объём рынка в Петербурге составил 2,7 млн квадратных метров. При нормальных условиях в 2021 году ожидается ввод еще 90 тыс. кв.м нового предложения.

Уровень ставок аренды остался стабильным:

1 700 рублей за кв.м – средний уровень запрашиваемых ставок на офисные помещения класса А;
1 230 рублей за кв.м – средний уровень запрашиваемых ставок на офисные помещения класса В.

2021 году ожидается постепенное восстановление спроса. Прошедший год охарактеризовался заморозкой крупных переговоров о заключении арендных отношений. К середине 2021 года, при условии массового характера вакцинирования, переговоры по крупным блокам возобновятся, а компании смогут планировать свою деятельность, в том числе, расширение.

Коворкинги

Снятие локдауна в середине 2020 года стало периодом рассвета коворкингов. Во время самоизоляции арендаторы, располагавшиеся в небольших офисных помещениях до 300 кв.м, закрыли офисы ради сохранения персонала и оптимизации расходов. Далее была выявлена новая тенденция. После снятия ограничений эти компании стали отдавать предпочтение гибким площадям в коворкингах, что логично с точки зрения прогнозирования своих расходных потоков.

Еще в начале 2020 года раскрытие потенциала коворкингов было подкреплено большим числом планируемых проектов. Например, «Практик» заявил сразу о нескольких проектах, Corner ввел объект и заявил о планах на создание еще двух коворкингов.

Постепенно рынок коворкингов усиливает свои позиции, и пандемия оказала на него положительное влияние – бизнес ощутил выгоду от краткосрочной аренды и готовой комплектации рабочего пространства.

Складская недвижимость

На сегодняшний день объем рынка складской недвижимости составляет 3,7 миллионов кв.м. За 2020 год было введено 107 тысяч кв.м качественного предложения.

Уровень вакантных площадей составляет 3,3%. Ставки аренды незначительно увеличились:

500-580 рублей за кв.м – средний уровень запрашиваемых ставок на склады класса А;
420-450 рублей за кв.м – средний уровень запрашиваемых ставок на склады класса В;
400-500 рублей за кв.м – средний уровень запрашиваемых ставок на качественные производственные помещения.

Склады оставались наиболее стабильным сегментом минувшего года, спрос и поглощение оставались на прежнем уровне. Ввиду эпидемиологической обстановки сдвинулись сроки строительства, что сказалось на заморозке ряда проектов. Устойчивость сегмента обеспечит беспрепятственное развитие складской недвижимости в 2021 году.

Торговая недвижимость

В целом 2020 год был одним из самых рекордных по приросту торговых площадей за всю историю петербургского рынка: было введено около 250 тысяч кв.м:

Центр мебели и интерьера «Кубатура» во Фрунзенском районе (140 тыс. кв.м);
ТЦ «Спутник» (60 тыс. кв.м);
ТЦ в проекте ЖК «Лондон Парк» (50 тыс. кв.м в стилобате).

Несмотря на ввод специализированного проекта «Кубатура», вопрос просадки сегмента из-за локдауна остаётся актуальным. Финансовое положение девелоперов и операторов сильно пошатнулось. Не стоит ожидать серьезных изменений в 2021 году.

Рынок стоит перед необходимостью реконцепции: даже качественные объекты устаревают с точки зрения концептуального наполнения. Предположительно, собственники ТЦ массово озадачатся вопросом реконцепции в 2022 году. В рамках текущего года будет необходимо наблюдать за изменениями потребительских привычек после пандемии.

Гостиничная недвижимость

С точки зрения нового ввода, рынок гостиниц Петербурга стабилизировался к Чемпионату мира в 2018 году.

Пандемия внесла коррективы. К началу 2021 года уровень загруженности гостиниц Петербурга оценивается в 33% при показателях в 70-75% в туристические сезоны предыдущих лет. Наблюдалось сильное снижение цен в летний и новогодний сезоны, что смогло привлечь посетителей. Так в 2020 году туристический поток составил 2,1 млн человек, и в основном он беспечен внутренним туризмом.

Наступивший год будет годом восстановления и новых масштабных проектов ожидать не стоит. Более того, этап восстановления гостиничного бизнеса стоит ожидать к осени 2021 года, ведь период и успех вакцинациии населения в России и мире до сих пор неясен.

Более подробную аналитику по всем сегментам вы можете прочитать на нашем сайте в разделе исследований: https://ipg-estate.ru/issledovaniia