Как построить производство в индустриальном парке?

Какие компании выбирают индустриальные парки для развития бизнеса? В чем преимущества и риски развития производства в рамках индустриальных парков? Рассказывает Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate.

География индустриальных парков

На настоящий момент в Петербурге существует около 18 индустриальных парков разной степени готовности. В 2020 год рынок пополнился двумя новыми проектами. На юге города, в Пушкинском районе, был введен «PNK Парк Шушары-3». Также статус индустриального парка получил «Raum Бугры» во Всеволожском районе: там будет развиваться формат light industrial по схеме build-to-rent, которая предполагает последующую сдачу объекта в аренду. Эта площадка также будет пользоваться специальными льготами, предусмотренными для индустриальных парков.

Большинство объектов расположено в южной части Санкт-Петербурга. Во-первых, это обусловлено близостью к трассам, ведущим в Москву: такое расположение особенно выигрышное для складских помещений. Также на юге земельные участки значительно дешевле, чем в других частях города.

Наиболее активные объекты в Петербурге

Можно условно разделить индустриальные парки на две категории. Самая высокая активность наблюдается на наиболее качественных объектах. К таким индустриальным паркам относятся комплексы «Greenstate» и «Федоровское», расположенные на юге Петербурга, «Марьино» в Петродворцовом районе, а также индустриальный парк «Уткина Заводь» класса А, который находится во Всеволожском районе. Их отличает наличие закрытой территории, управляющей компании, набора действующих резидентов и всех необходимых коммуникаций. В таких индустриальных парках есть все условия для строительства новых объектов.

Вторая категория – это земельные участки, разделенные на участки и выставленные на продажу. Они называются индустриальными парками лишь условно: этот статус выдает Минпромторг, который по закону не может внести подобные объекты в реестр. В таких парках может быть раскуплена часть земельных участков, но резиденты фактически находятся в открытом поле. Главное преимущество таких объектов для резидентов – отсутствие ежемесячных взносов за содержание объекта.

Индустриальные парки третьей категории можно условно назвать объектами класса С. К ним относятся пустые участки без резидентов, владельцы которых в данный момент занимаются решением технических вопросов, например, подведением коммуникаций или согласованием въездов и выездов.

Какие компании становятся резидентами?

Индустриальные парки рассматривают те компании, которые не хотят от арендовать готовые помещений и отчаялись найти подходящие объекты на рынке.

85% предприятий, которые арендуют или приобретают площади в индустриальных парках – это производственные компании. Чаще всего резидентами становятся предприятия среднего машиностроения, производства металлических изделий или мебели. На втором месте находятся логистические компании.

Преимущества строительства производства в индустриальном парке

Главное преимущество покупки земли в индустриальном парке – это отсутствие рисков. Компания может просто выкупить участок и приступить к проектированию строительству.

Спокойствие резидентов обеспечит:

Юридическая чистота всех сделок;
Прозрачность работы управляющей компании;
Наличие всех необходимых документов;
Гарантия наличия технических мощностей.
Отсутствие подводных камней – например, проблем с соседством и согласованием въездов и выездов или ограничения строительства под линиями электропередач, в охранных зонах или рядом с водоемами.

Также территория индустриальных парков закрытая, охраняемая и облагороженная. Все подъезды и выезды заасфальтированы, а все необходимые коммуникации проведены.

Главные сомнения потенциальных покупателей

Немногие компании сразу решаются на покупку земли в индустриальном парке. Как правило, большинство сначала изучает весь рынок в поиске подходящего готового объекта или дешевого земельного участка, но затем сталкиваются с множеством проблем и рисков и поэтому возвращаются в индустриальные парки.

Большинство компаний смущает цена участка – в индустриальном парке она значительно выше, чем стоимость земли у собственника. Также многие компании пугает необходимость вносить абонентскую плату, обязательную для резидентов индустриальных парков класса А. Она взимается за обслуживание дорог, поддержание территории в чистоте и порядке, работу управляющей компании и охрану объекта. Некоторые индустриальные парки начисляют плату за квадратный метр земли, а другие – за квадратный метр здания. Однако итоговые суммы практически не отличаются друг от друга.

Переговоры с управляющей компанией

Главная особенность переговоров с управляющей компанией индустриального парка – это предельная прозрачность. На этом этапе потенциальный резидент получит всю необходимую информацию об объекте – например, технических условиях, максимальных мощностях, стоимости тарифов, а также других особенностях и преимуществах.