Mixed-use в коммерческой недвижимости

С ростом конкуренции концепция mixed-use в коммерческой недвижимости стала набирать популярность. Очевидно, что людям удобно получать все необходимое в одном месте. Мультифункциональное использование пространств в рамках одного объекта направлено на создание комфорта и удовлетворение потребностей конечного потребителя. Валерий Трушин Партнер, Руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, рассказал, почему mixed-use выгоден для девелопера, и есть ли перспективы для развития формата в 2022 году.

Что такое Mixed-use

Концепция Mixed-use предполагает совместное использование нескольких объектов разного формата в рамках одного проекта. При этом функциональное назначение этих объектов должно взаимодополнять друг друга.

Сложным моментом при создании концепции для формата mixed-use является поиск соприкосновений разных форматов. Проблема разведения потоков стоит очень остро для проектов смешанного использования. Например, если объединять гостиницу и офисы, то отдыхающие туристы и сотрудники могут доставлять друг другу неудобства, а вот если гостиница предполагает деловую направленность и размещает бизнес-туристов тех же компаний, которые работают в офисных помещениях, то такой формат подходит для проекта mixed-use.

Часто mixed-use формат интерпретируют не совсем верно, относя несколько разных объектов объединенных одной общей территорией к mixed-use. Так, жилой комплекс со встроенными коммерческими помещениями нельзя считать объектом mixed-use. В данном случае жилье выполняет основную функцию, а коммерческие помещения - обслуживающую. А вот офисные помещения и гостиницу в одном объекте уже можно отнести к mixed-use.

Есть ли перспективы развития формата сейчас?

Смешанное использования разных форматов в одном проекте - возможность для девелопера диверсифицировать риски. В основном в проектах mixed-use задействуют офисные пространства, гостиницы и ритейл. В такой комбинации, при просадке одного из направлений, другое корректирует ситуацию.

После принятия решения о строительстве нового объекта у девелопера есть минимум год на проектирование. Прежде, чем приступать к созданию проекта проводится анализ и прогнозируется спрос. Сейчас необходимо отталкиваться от текущей ситуации и рассматривать самый консервативный сценарий, что в момент окончания реализации проекта - в среднем это 3 года- ситуация на рынке будет примерно такая же, так как нет предпосылок к изменениям. При расчете финансовой модели закладывают меньшую ставку, это означает, что окупаемость будет ниже и соответственно доходность от проекта будет ниже.

В настоящий момент все основные функции, которые подошли бы для совмещения, являются наиболее пострадавшими в текущей экономической ситуации. Нет возможности спрогнозировать дальнейшее развитие и восстановление спроса. В гостиничном бизнесе туристический поток сильно упал, возросла конкуренция, гостиницы вынуждены снижать стоимость жилья. В офисном сегменте в связи с расторжением многими арендаторами договоров, наблюдается высвобождение площадей. На рынке достаточно предложений качественных офисов с демократичной ставкой. Торговые центры и ритейл также находятся в сложной ситуации с уходом многих брендов с российского рынка.

Есть ли функциональные назначения которые можно сегодня использовать?

Исключением можно назвать сегмент, сопряженный с реализацией жилья или апартаментов. Когда в mixed-use комплексе есть апартаменты, их можно продать и окупить инвестиции, при этом в дальнейшем получать операционный поток. Такая стратегия является менее рискованной по сравнению бизнесом, полностью связанным с операционной деятельностью. Однако в сегодняшних реалиях спрос на жилье и апартаменты также сократился, ввиду снижения покупательский спроса, так как в условиях высокой неопределенности люди не склонны к большим тратам. Поэтому сейчас заход в девелоперский проект с любой функцией и совмещением функций будет высокорискованным предприятием.