Обзор индустриальных парков СПб

Востребованность индустриальных парков в Петербурге стабильно растет. Парки интересны резидентам, во-первых, инфраструктурой и расположением вблизи федеральных трасс, а во-вторых, обеспечением всеми необходимыми коммуникациями, что упрощает ведение производственной деятельности. Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate, сделал обзор на распределение, ставки аренды и виды индустриальных парков, а также назвал ключевых игроков и планируемые ко вводу крупные проекты.

Объём рынка

Развитие индустриальных парков в Санкт-Петербурге началось около 14 лет назад. На текущий момент в городе более 30 проектов индустриальных парков, находящихся в разной степени готовности. Общая площадь всех заявленных проектов составляет 4 650 га.

География

Большинство проектов расположено в Ленинградской области. Для резидентов география расположения площадки имеет важное значение. Юг города — это близость к трассам, связывающим Петербург с Москвой. Близость к кольцевой также является важным фактором привлекательности индустриального парка для резидентов.

Категории индустриальных парков

Охарактеризовать индустриальные парки можно тремя категориями:

Индустриальные парки класса А. Закрытые охраняемые территории с профессиональной управляющей компанией и проведенными коммуникациями. Уровень заполняемости составляет 50% и более. Пример: Greenstate (Горелово, 1 140 000 кв.м), «Марьино» (юго-запад, 1 300 000 кв.м), «Фёдоровское» (юг, 1 210 000 кв.м).
Индустриальные парки, не занесенные в Росреестр. Это крупная земельная территория, разделенная на участки и обеспеченная коммуникациями, которую собственник продаёт резидентам. Уровень заполнения находится на уровне 20-30%. Вероятность наличия УК мала.
Третья категория парков – выкупленный земельный участок с 1-2 резидентами, который недостаточно развит для привлечения спроса.

Greenfield и Brownfield

Существует два типа индустриальных парков: гринфилд (greenfield) и браунфилд (brownfield):

Гринфилд — это земельный участок, предполагающий создание промышленной территории, но не обеспеченный необходимой инженерной инфраструктурой. В рамках данного типа проектов инженерная подготовка осуществляется непосредственно под резидента.
Браунфилд — это площадка, обеспеченная необходимой инженерной инфраструктурой и внутренней дорожной сетью.

В структуре предложения действующих индустриальных парков превалируют проекты, реализованные по схеме brownfield, – порядка 90% всех реализованных парков предлагают резидентам инженерно-подготовленные участки.

Ставка аренды

Уровень заполняемости индустриальных парков обусловлен высокой стоимостью земли в силу обеспечения всех необходимых коммуникаций:

Стоимость 1 кв.м земли в парке реализованного по схеме гринфилд (без коммуникаций) находится в диапазоне 800 – 1 900 рублей за квадратный метр.
Стоимость 1 кв.м земли в парке реализованного по схеме браунфилд (с подведенными коммуникациями) находится в диапазоне 2 500 – 3 500 рублей за квадратный метр.

В структуре резидентов лидируют производственные компании – более 80% от всех занимаемых площадок. Также резидентами индустриальных парков являются логистические компании и распределительные центры крупных торговых компаний.

Спрос на площади

Минимальные земельные лоты в индустриальных парках составляют 0,8 га. При коэффициенте застройки в 50% можно застроить 4 000 кв.м производства. Некоторые парки готовы предоставить резиденту участки от 1 га. Площадь лота размером от 1 до 1,5 гектар являются самыми востребованными.

Новые игроки

Логистический парк RAUM Бугры

Включает три терминала класса «А». Расположен на севере города (Всеволожский район). Объект реализовывается по системе build-to-rent (сдача земли в аренду). Общая площадь: 91 505 кв.м.

«ПНК Парк Шушары 3»

Расположен на юге города (Шушары). Общая площадь: 35 га. Уже есть 2 резидента: «ВкусВилл» 54 000 кв.м и FIX Price 35 000 кв.м

Преимущества индустриальных парков

Когда территория логистического парка подготовлена для эксплуатации, резидент получает готовые договоры на землю и коммуникации и взаимодействует с опытной управляющей компанией. Это снимает с пользователя ряд вопросов, и ему остаётся нанять строительную компанию после получения разрешения на строительство и проектирования.

В случае с пользованием земель логопарка формата гринфилд, необходимо заняться вопросами геологических изысканий, получить тех.условия на инженерию и согласование всех собственников о проведении коммуникаций к своему участку.