Зачем нужна реконцепция ТРК и что это такое?

Любой объект недвижимости, в том числе и ТРК, имеет цикл жизни, который включает периоды роста, бурного роста, стабилизации и падения. В случае с ТРК период падения включает снижение потока потребителей, снижение среднего чека, показателей оборачиваемости (т.е. количество потребителей и конвертация в покупку). Это связано, как правило, с несколькими факторами: появляется новый конкурирующий объект рядом, в принципе концепция ТРК устаревает, моральное устаревание объекта (изнашивается отделка общих зон), изменение потребительских потоков (построили новые дороги, открыли станции метро) и так далее. Таких факторов может быть очень много. Каждый случай индивидуален, но выше перечислены самые распространенные факторы.

Цикл жизни торгового комплекса составляет 7-10 лет. Собственник становится перед необходимостью реконцепции объекта. Есть три подхода к реконцепции.

1. Фейслифтинг (face lifting)

Он касается смены дизайна фасада, световых решений общих зон и так далее. Он направлен на изменение восприятия потребителями этого комплекса. Как правило, в таких случаях не производится глубокая ротация арендаторов, но возможна смена названия, маркетинговой политики и тому подобное.

2. Рефербишмент (refurbishment)

При этом подходе к опциям фейслифтинга добавляется смена концепции либо ротация арендаторов. Вариантов смены концепции много, для понимания варианта проводится углубленное изучение потребительского спроса в данной локации, формируется новая матрица арендаторов, которая будет востребована жителями в зависимости от размера комплекса.

3. Редевелопмент

Третий метод наиболее радикален - здание полностью меняет формат или сносится. К редевелопменту прибегают реже всего, потому что это наиболее затратный способ.

Самый распространенный способ реконцепции - рефербишмент, при этом есть много успешных проектов.

В мировом опыте, например, ТЦ ORIGO в Риге (Латвия), когда была увеличена в том числе и площадь объекта с 35,5 тыс. кв.м до 80 тыс. Проект находится в статусе реновации: общая концепция торгового центра сохраняется, в дополнительных зонах будут созданы общественные пространства, коворкинги и новые торговые помещения, новая концепция включает в себя элементы lifestyle центра, планируется полная смена фасада, интерьеров и освещения здания.

ТЦ Ulemiste в Таллинне (Эстония) площадью 85,5 тыс. кв.м уже прошел процесс реновации. Общая концепция торгового центра сохранилась, была проведена смена фасадной группы, дизайна интерьеров, изменена схема освещения помещений общего пользования.

На текущий момент в России в основном переформатирование с изменением дизайна касается проектов советской эпохи:

Детский Мир
Москва, пр-д Театральный, д. 5/1 | ст. метро Лубянка

ЦУМ
Москва, ул. Петровка, д. 2 | ст. метро Театральная

ДЛТ
Санкт-Петербург, Большая Конюшенная ул., д. 21-23 | ст. метро Невский проспект

ЦУМ
Сочи, ул. Горького, д. 53

ГУМ
Владивосток, ул. Светланская, д. 35

Из более современных объектов в Санкт-Петербурге можно отметить проекты:

ТЦ “Сити Молл”
Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 17к2

ТЦ “Академ Парк”
Санкт-Петербург, Граждaнский пр-т., д. 41к2

Так, ТЦ “АкадемПарк” - это бывший мебельный центр. Срок реновации занял менее одного года. Проект демонстрирует полную смену концепции, дизайна интерьера и светового оформления.

Рынок постоянно меняется, как и покупательская модель, ввиду этого, ТРК должен соответствовать современных нормам девелопмента, требованиям потребителей. Реконцепция позволяет сформировать современный функционал объекта, который будет приносить доходность. Но вариант реконцепции для каждого объекта индивидуален и основан на анализе многочисленных факторов.

Более подробную информацию об услуге консалтинга можно получить по ссылке

#Новости IPG