Земля, строительство, электричество: считаем инвестиции в строительство собственного производства в индустриальном парке

Иногда создание производственного помещения с нуля оказывается выгоднее, чем его аренда. Однако многих производителей пугает размер возможных инвестиций. Каких вложений требует строительство производства в индустриальном парке? На чем нельзя экономить? И как зависит ли стоимость земли от локации парка? Рассказывает Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate.

Почему многие компании предпочитают строить, а не арендовать помещения?

Собственное предприятие – это главная мечта всех производственных компаний. Владельцы фабрик могут забыть об арендной плате и страхе неожиданного выселения. Постоянное перемещение производства осложняют не только громоздкие станки, но и множество сотрудников: для них переезд места работы в другую локацию будет критичным. Поэтому многие компании сейчас рассматривают вариант строительства предприятия в индустриальном парке.

Однако, в отличие от аренды, создание производства под собственные нужды требует больших инвестиций.

Из чего складывается стоимость строительства в индустриальном парке?

Самый популярный запрос среди производственных компаний – это объект площадью порядка 5 тыс. кв. м. Для его строительства нужен 1 га, так как коэффициент застройки составляет 50%. Если компания планирует возводить производство в индустриальном парке, она должна быть готова к расходам на:

Земельный участок. Стоимость 1 гектара у собственника может начинаться от 15 млн., в то время как цена на землю в индустриальном парке может достигать 35-40 млн. рублей в зависимости от локации;
Выкуп лимитов и подключение инженерных сетей (водоснабжение, водоотведение, газоснабжение): в среднем, это обойдется компании в 30-40 млн. рублей;
Подведение и подключение электричества также станет большой статьей расходов. Например, в среднем, производству требуется около 300-400 кВт электричества, а стоимость выкупа и подведения 1 кВт составляет от 21 до 35 тыс. рублей.
Общие строительные работы: для склада класса они В или производственного помещения их стоимость будет начинаться от 30-35 тыс. руб. за кв. м без учета НДС.
Также неизбежны расходы на транспортировку или же покупку нового, более современного оборудования – это может обойтись в несколько десятков миллионов.
Также в индустриальных парках существует ежемесячная или ежегодная абонентская плата за сервис – например, уборку территории и общих зон, обслуживание коммуникаций и т.д. Для здания площадью 10 тыс. кв. м. она может составлять от 200 до 400 тыс. рублей за месяц.

Таким образом, в среднем производственная компания вкладывает в строительство предприятия в индустриальном парке около 350 миллионов.

Преимущества строительства в индустриальных парках

Можно купить участок у собственника по относительно низкой цене, но он будет не готов – не будут проведены электричество и вода и т.д.

Приобретение земли в индустриальном парке позволит компании значительно сэкономить время: если переезд требуется срочно, строительство предприятия может занять всего год. Помимо участка для собственного производства, новые резиденты автоматически получают охраняемую, ухоженную территорию и полный комплект подключенных инженерных коммуникаций. Все мощности выкуплены управляющей компанией парка, которая просто переуступает их компаниям по договору. Также к таким комплексам всегда идут асфальтированные дороги, что делает подъезд грузового транспорта гораздо удобнее.