Чек-лист: покупка земельного участка под строительство склада

Текущий год ознаменовался дефицитом на рынке готовых складов. Причин тому много: экспансия крупных маркетплейсов, отложенные во время пандемии сделки. Скопился и неудовлетворённый спрос, рост которого подогревали девелоперы, поставившие свои планы на паузу.

В этой связи покупка земельного участка под будущее строительство стала наиболее популярным вариантом для инвестирования в индустриально-складской рынок. Об эффективном подходе к поиску земли рассказал Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate.

Выстраиваем критерии поиска

Инвестиционный интерес к земельному банку Петербурга и области подогревают два основных фактора. Во-первых, велик объём земли, пригодной для промышленного строительства. Во-вторых, покупка участка позволит сохранить финансы при текущей инфляции до тех пор, пока новый владелец не начнёт новое строительство.

Разумеется, инвестор задаётся целью купить наиболее ликвидный актив. Различия в подготовленности участков, их удалённости от основных логистических маршрутов и принципах ценообразования мешают составить полное представление о рынке предложения. Поэтому стоит структурировать систему поиска, начиная с бюджета.

Географическое распределение цен

Покупка земельного участка – наименьшая из затрат инвестора. От общего объема инвестиций в строительство и запуск склада или производства она составляет 5-8%. Но ценовые различия всё же есть:

На юге Санкт-Петербурга стоимость ЗУ начинается от 10-15 млн руб./га при удалённости в 20-25 км от КАД. Чем ближе к городу расположен участок, тем выше его стоимость; порядок цен на юге начинается от 26 млн руб./га.
На севере Петербурга покупка земли обходится инвестору дороже, чем на юге. Так цены на земельные участки к северу от КАД могут достигать 35-40 млн руб./га и выше.

Девелопер, рассматривающий спекулятивное строительство склада, нацелен получить максимум финансовой выгоды из своего проекта, и, скорее, его выбор падёт на южное направление. Но выбирая землю под собственные нужды, инвестор должен исходить из своих логистических потребностей.

Классификация продавцов

Имеющийся бюджет инвестор должен сопоставлять с предложением рынка, чтобы не тратить время на просмотр сверхдорогих участков. На этом этапе встаёт вопрос о рисках, связанных с продавцом.

Земля в собственности индустриального парка

Покупка участка на территории индустриального парка влечет наименьшие риски. Преимущество от покупки: юридическая чистота участков; наличие уже построенных и функционирующих объектов; наличие понятных точек подключения к инженерным коммуникациям/ выкупленных лимитов по инженерии, готовых к переуступке; нередко – налоговые льготы и преференции для резидентов парка от правительства; иногда – услуги управляющей компании по обеспечению участка инженерными коммуникациями. Недостатки: более высокая стоимость участков.

Земля в собственности профессионального ленд-лорда

Прямая специализация такого собственника – продажа земельных участков. Он хорошо осведомлен о текущем юр. статусе участка и его геологии; может дать покупателю понятную консультацию по соседям, условиям межевания, статусу подъездных дорог, а также срокам и стоимости подведения коммуникаций. Преимущества от покупки: цена участка ниже, чем в индустриальном парке. Недостатки: решение части операционных вопросов возлагается на инвестора.

Земля в собственности частного лица

Цель такого собственника – продать непрофильный для себя актив, чтобы реинвестировать вырученные средства. Преимущество от покупки: относительно низкая цена земли. Недостатки: низкая осведомленность продавца о состоянии участка, геологии, статусе подъездной дороги, соседях и возможных точках подключения к инженерным коммуникациям.

Подготовленность участков

В процессе поиска не обойтись без анализа подготовленности земельных участков. Обязательно проверяется:

Статус земельного участка

За участками нередко сохраняется статус сельхоз назначения, ведь владение ЗУ промышленного назначения облагается бо́льшими налогами. Если такой участок расположен в зоне разрешенного строительства промышленных объектов, то переводу земли в статус пром. назначения ничего не помешает. Такой перевод носит обычно уведомительный характер.

Наличие технических условий (ТУ) на подключение коммуникаций

Решаясь на покупку, нужно проверить, получал ли собственник технические условия на подключение требуемых коммуникаций. Если нет, то в дальнейшем получать разрешительные документы придется покупателю.

Статус дорог, ведущих к участку

Близость ЗУ к дорожной инфраструктуре города прибавляет ему стоимости. Инвестор заплатит меньше при покупке участка в центре земельного массива, но в таком случае, дорожные пути могут находиться в частной. А значит, покупатель будет вынужден вносить дополнительную плату за сервитут и скидываться на ремонт такой дороги.

Оптимальное решение

Поиск земельного участка заставляет учитывать множество факторов. Непрофильному игроку рынка потребуется много времени, чтобы сориентироваться, и еще больше, чтобы выбрать ликвидный вариант. Работа консультанта в этом случае заключается в детальном изучении запроса инвестора, информационной работе с клиентом и учёте всех рисков, связанных с возможным выбором.