IPG.Estate: Стратегии инвестирования в кризисное время

В 21 веке российская экономика уже в третий раз сталкивается с падением курса национальной валюты. В таких условиях инвесторы с частным капиталом стремятся сохранить свои накопления, рассматривая различные рынки: акции, ценные бумаги, валюта, драгоценные металлы, недвижимость. В условиях, когда нестабильна вся мировая экономика, самым устойчивым инструментом остается недвижимость. Почему недвижимость может не только сохранить накопления, но и станет доходным инструментом? Какую стратегию выбирать инвесторам с валютным капиталом? И как действовать инвесторам, которые не успели до 8 марта купить доллары и остались с рублями? Рассказывают эксперты IPG.Estate: Александр Волошин, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций и Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга.

Замедление экономики как сигнал к действию

Пандемия коронавируса и рекомендуемый карантин и самоизоляция, закрытие государственных границ, нестабильность мировых рынков, снижение цен на нефть и падение рубля – вес это в совокупности привело к замедлению темпов экономического роста во всем мире.

В сложившихся условиях на рынке могут появиться ликвидные «стрессовые активы»: некоторые собственники будут вынуждены продавать объекты. В первую очередь такие объекты привлекательны для инвесторов с точки зрения стоимости.

За теряющий в ликвидности рубль можно купить действующие объекты недвижимости, которые вырастут в цене и прибавят в капитализации, как только восстановится спрос.
У инвесторов, которые хранили накопления в валюте, в пересчете на рубли появился апсайд. Имеет смысл его реализовать до того, как рубль начнет укрепляться.

Наиболее выгодными городами для инвестирования в недвижимость остаются Москва с долей в 60% общего объема инвестиций и Санкт-Петербург – 34%, на все остальные регионы России приходится всего 6%. Причина – Москва остается единственным международным финансовым рынком России, а в Санкт-Петербурге развиваются три основных направления: IT, нефтегаз и туризм – отрасль пострадает в среднесрочной перспективе.

Что предлагает рынок: консервативная оценка активов

В период кризиса перед инвестором не стоит выбора: готовый объект или строящийся, поскольку деньги важно сохранить. Ответ очевиден: готовый доходный объект. Какую недвижимость выбирать?

В 2020 году кризис, вызванный негативным влиянием коронавируса и падением цен на нефть, усугубляется еще и закрытием межгосударственных границ, изменением покупательских моделей и информационной паникой. Мы исключаем из рассмотрения гостиницы, включая апартаменты, и торговые центры, поскольку эти сегменты в краткосрочной перспективе (6-18 месяцев) будут наиболее подвержены рискам: невозможно спрогнозировать длительность пандемии, сроки открытия межгосударственных границ и восстановление туристических потоков, восстановление торговых связей с Китаем и Италией, откуда поступает значительный объем товаров, материалов и комплектующих как для ритейла, так и для легкой и тяжелой промышленности.

Несмотря на то, что в любой кризис снижается деловая активность во всех сегментах бизнеса, самым стабильным остается офисный сегмент, а самым доходным – стрит-ритейл с продуктовым арендатором. Поговорим подробно про каждый вариант.

Дефицит офисов и отложенный спрос

Объекты офисной недвижимости в Санкт-Петербурге приносят доходность в размере 10% годовых. Заполняемость держится на уровне 90-95 %. Минимальный порог входа – 50-60 тыс. руб. / кв.м. для объектов площадью более 10 тыс. кв.м, 70 – 100 тыс. руб. / кв.м при покупке встроенных офисных помещений.

В 2014 году, когда рынки офисной недвижимости Москвы и регионов упали, потому что ушли иностранные компании и начались банкротства, рынок Санкт-Петербурга поддержал переезд «Газпрома». Собственники смогли сохранить ставки аренды. Но новые объекты не выводились. Бизнес-активность восстановилась быстрее, чем активность в девелопменте. Особенно быстро начали расти IT-компании. Это сформировало, во-первых, дефицит качественных офисов, во-вторых, отложенный спрос. Ставки аренды начали расти. Сейчас рынок все еще находится в состоянии дефицита, а новые объекты выводятся на рынок с высоким уровнем заполненных площадей. Нестабильность экономики поставила переговоры на паузу, но клиенты не отказываются от объектов. Инвесторы рассматривают два типа офисных объектов:

Стабилизированные офисные центры с высоким уровнем заполненных площадей.
Недостроенные объекты с возможностью редевелопмента. При минимальных вложениях новые собственники повышают качество и классность объектов, выводя на рынок объекты по максимальной арендной ставке. Как только восстановится спрос, реконструированный объект быстро заполнится отложенным и возобновившимся спросом.

Стрит-ритейл и продуктовые сети

В любых экономических условиях наиболее комфортно себя ощущают продуктовые сети, поскольку они реализуют товары первой необходимости, а также способны гибко подстраиваются под «кошелек» клиента. И чем ближе ритейлер к покупателю, тем он успешнее. Поэтому сетевые компании активнее осваивают формат магазинов «у дома». Крупные сети не боятся конкуренции: «Магнит», X5 Retail Group с брендом «Пятерочка», «Дикси», «Верный», «ВкусВилл» открывают магазины в одних и тех же локациях.

Собственники встроенных помещений в стрит-ритейле с арендатором из ряда крупных сетевых ритейлеров сохраняют доходность на уровне 9-10 %, несмотря на падение цен на нефть и пандемию. Порог входа – от 150 тыс. руб. / кв.м. При рассмотрении помещений в стрит-ритейле инвесторы рассматривают два сценария:

Покупка готового бизнеса: помещение стрит-ритейла с уже подписанным договором аренды с продуктовым оператором.
Покупка помещения в стрит-ритейле и поиск арендатора. При этом сценарии стоит внимательнее относиться к выбору, учитывая все технические характеристики и специфику локации. Например, оценивать транспортные и пешеходные потоки, зоны охвата. В общем, все те характеристики, которые важны продуктовым сетям. Зачастую инвесторы работают с консультантами, которые предлагают как помещения, так и ведут работу по привлечению продуктовой сети.