Как купить коммерческое помещение с арендатором?

Объект с арендатором VS без арендатора

Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов и арендаторов IPG.Estate, рассказал о нюансах и различиях покупки коммерческой недвижимости с арендатором и без него.

Если инвестор собирается купить коммерческое помещение с арендатором, следует понимать, что придется заплатить больше, чем за идентичное помещение без арендатора. Привлеченный арендатор повышает стоимость помещения. Покупка без арендатора обходится дешевле, но накладывает больше рисков на покупателя. Так, можно столкнуться с отсутствием клиента и простоем помещения.

Инвестору нужно определиться с целью: сохранить или преумножить капитал. Если в предпочтении находится сохранение, разумной станет покупка площади с арендатором.

Где искать площадь с арендатором?

Поиск коммерческого помещения с арендатором не доставит трудностей. Есть целая сфера бизнеса, работающая по схеме «купить коммерческое помещение, найти арендатора, продать готовый бизнес».

Уверенность в приобретаемом бизнесе: чек-лист

Легко проверить ликвидность объекта и устойчивость арендатора, если договор аренды коммерческого помещения подписан давно.

Сперва проверяем по выпискам с банковского счета, вовремя ли вносились платежи.

Далее изучаем договор аренды: условия расторжения, сроки аренды, первый ли это арендатор, была ли серия краткосрочных договоров.

Убеждаемся, что помещение используется по целевому назначению, сколько денег вложено в ремонт. Если арендатор сделал серьезные вложения, а объект остаётся универсальным, в него определенно стоит инвестировать.

Другое дело, если арендатор оснастил площадь трудно демонтируемым оборудованием, например, мойками для салона красоты. Косметическим ремонтом в случае смены клиента не обойтись. В договоре должны быть четко прописаны права и обязанности сторон, в том числе условия демонтажа подобного оборудования, определено за чей счет помещения приводится в арендопригодный вид после проведения крупных работ.

Если ряд этих аспектов не задокументирован, то под сомнение ставится профессионализм продавца, а значит и срок службы помещения. Любые действия арендатора должны быть подконтрольны собственнику, а условия их реализации – зафиксированы.