#IPGMarketInSight: Неудержимый рубль»: куда инвестировать деньги?

Тему ведет Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов IPG.Estate:

Сейчас у инвесторов есть окно возможностей для приобретения интересных активов

В текущих обстоятельствах перед многими инвесторами стоит наболевший вопрос, что же делать с денежными средствами, которые оказались на руках или на счетах тех, кто не успел обменять валюту или успел, но без понимания о дальнейшем правильном шаге. Фондовые рынки, рынки драгоценных металлов, на сегодняшний день, слабо поддаются какому-либо прогнозированию, ведь кризисные явления в экономике только начинают набирать обороты и игроки поочередно уходят с рынка.

Тут хочется вспомнить слова Теодора Рузвельта:

«В любой ситуации есть три возможности. Первая и самая удачная – это принять правильное решение. Вторая, неудачная – принять неправильное решение. Третья и самая неверная – не принять никакого решения вообще».

Сегодня у инвесторов есть окно возможностей для приобретения интересных торговых или нежилых доходных активов.

• В частности, продавцы недвижимости, которые приняли решение о продаже своих объектов еще до падения курса рубля и пандемии, сегодня до их пор готовы избавляться от своих активов: помещений в стрит-ритейле, офисных площадей, квартир или апартаментов. Причины продавцов могут быть разные: одни в поисках капитала на финансирование других проектов, другие хотят избавиться от непрофильных активов и так далее.
• При этом в условиях кризиса эта группа продавцов становится более сговорчивой и идет на встречу покупателей, что интересные предложения на выгодных условиях.

Позднее, когда кризисные явления достигнут определенного плато (сбалансируется курс рубля, будут понятны сроки карантина), в игру вступит вторая группа продавцов. Те, что не вывел активы в продажу до падения курса рубля. После того, как экономическая ситуация будет двигаться в сторону стабилизации, собственники недвижимости начнут увеличивать ценник, ориентируясь на развитие экономики. В этих условиях у собственников есть два сценария:

• Случится отскок вверх, что станет поводом предпринимать более активные действия по продаже;
• Случится падение, тогда стоит заморозить активы и ожидать затяжной период стагнации, очевидный по опыту двух предыдущих кризисов.

Про цикл жизни коммерческой недвижимости

В отличие от многих других инвестиционных инструментов, недвижимость имеет более длительный цикл. Если мы подумаем о банковских депозитах, то обычно речь идёт о промежутках в 1-2 года: размещаем средства, фиксируем доходность, продлеваем депозиты, меняем условия.

В случае с недвижимостью временные рамки составляют от 8 до 15 лет. Помня это, нужно понимать, что купленная сегодня недвижимость (или находящаяся во владении) будет востребована, ее можно переформатировать под новые требования, когда рынок сформирует новые правила взаимодействия.

Пожалуй, только ленивый не сказал, что сегодняшняя ситуация описана известным всему миру изречением: «Когда льётся кровь, время покупать бриллианты». Сейчас бриллианты тоже можно найти в этой «золотоносной реке», и многие продавцы и покупатели готовы действовать.

• Наша банковская система достаточно сильно наполнена деньгами. И такие решения как, например, ипотека на коммерческую недвижимость, одобряются по лояльным ставкам.
• Для арендодателей же настало подходящее время проверить свою арендную политику и подход к бизнесу, ведь выстраивание здоровых отношений с контр-агентами сейчас повлияет на бизнес в будущем.
• В российском предпринимательстве особенно важны человеческие взаимоотношения, а в такие времена тем более не стоит забывать, что друг познаётся в беде. Когда рынок установит новые правила игры, на новый уровень нужно выходить с надежным и проверенным партнером. Если же изменения окажутся незначительными, гибкость арендодателя сыграет в его пользу.

Инвестировать в готовые объекты и объекты на финальной стадии строительства

1. В текущих нестабильных экономических условиях наиболее интересно заходить в объекты с интересными локациями. Если говорить о Петербурге, второй Невский проспект не ожидается, и главный торговый коридор восстановится и останется центром притяжения денег. Те предложения, которые есть на основные торговые коридоры в Петербурге являются более привлекательными для вложений, чем спорные по различным критериям локации.
2. Из строящихся объектов интерес вызывают близкие к стадии завершения, так как решение о продаже встроенных коммерческих помещений принято застройщиками и, скорее всего, эти объекты будут беспрепятственно реализованы.

Тенденция на поднятие цен и замораживание объектов не наблюдается. Застройщики рассчитывают довести до конца проекты в высокой стадии готовности и принимают решение о дальнейших действиях в сложившихся обстоятельствах.

Говоря о рисках приобретения объектов на финальной стадии строительства, стоит уточнить, что меры, предусмотренные 214-ФЗ, максимально ограничивают риски недостроя. Проект будет достроен в любом случае, при худшем сценарии вопрос лишь в том, что будет завершать – банк или застройщик? В любом случае важно изучать репутацию девелопера и обращаться за профессиональными услугами.

3. В идеале встроенные коммерческие помещения должны уже иметь арендатора. Если рассматривать пустые помещения, то важно обращать внимание на локацию, тех.характеристики, чтобы они соответствовали максимально широкому кругу арендаторов.
4. Также хотелось бы успокоить инвесторов которые уже вложили средства в объекты на ранней стадии строительства, Кризис и коронавирус не поставили крест на перспективах недавно начатых проектах недвижимости. Если разобраться в ситуации, все далекие от стадии завершения объекты, запущенные при обновлённом 214 ФЗ, проверены банками и имеют финансирование, поэтому застройщики имеют подушку безопасности, позволяющую им пережить отсутствие больших продаж в текущем месяце.
5. Занимательно, что падение российского рубля частично спровоцировало спрос на квартиры – в России вера в собственную квартиру очень велика. Это поддерживает застройщиков и позволяет надеяться, что объекты будут завершены, и коммерческие помещения будут переданы относительно в запланированный срок.

Успели поменять рубль? Преумножьте накопления

Мы сейчас, безусловно, радуемся за тех инвесторов, которые успели сыграть на скачке российской валюты, конвертировав их в доллары и евро. Многим интересен вопрос: стоит ли оставаться в этой валюте или всё-таки переносить средства в другие активы, например, выходя на рынок недвижимости?

Ответ для каждого крайне индивидуален, но стоит учесть, что основной заработок намечается как раз на этапах резкого изменения курса рубля. Тут важна собственная аналитика относительно того, как сильно может измениться курс рубля от сегодняшней даты до следующего нового плато.

• Те, кто хранит накопления в долларах, конечно, чувствуют себя предпочтительнее. Но рубль начнет восстанавливаться, поэтому стоит зафиксировать прибыль от краткосрочного спекулятивного вложения в валюту и приобретать активы, которые являются более долгосрочными, такими как недвижимость. Это, очевидно, откроет инвестору новые перспективные горизонты.
• Важно также учесть, что среди мер, предложенных президентом Путиным отсутствуют изменения по налоговой нагрузке на владельцев недвижимости и на рантье. Это создаёт неплохие условия по сравнению с прочими вложениями для сохранения и приумножения денег. Речь идёт о российской недвижимости, так как многие страны сейчас стремятся к изоляции и протекционизму относительно своих экономик – тенденции глобализации пока сходят на «нет».

Профессиональный инвестор исследует возможности

Резюмируя тему активности инвесторов в условиях кризиса и пандемии, подчеркнем, что грамотный инвестор сегодня – это тот, кто активно исследует возможности и осторожно вступает в сделки, потому что неправильное решение приведёт к более печальным последствиям, чем во времена стагнации.

Инвесторы сегодня получают колоссальную возможность приобрести удачно расположенные объекты. Если они видят ответную готовность продавца договориться и завершить сделку, то вероятность сделок повышается, ее сроки сокращаются, решения принимаются быстрее.

При всей осторожности нужно тщательно присматриваться к выгодной цене и действовать. Избегание принятия подобных решений опасно: времена и стоимость денег напоминают нам, что деньги с каждой секундой обесцениваются.

Учитывая то, что процент инфляции в России пока никому неизвестен, нужно помнить о снижении покупательской способности денежных средств. Пришло время переориентироваться с паники на конкретные действия.