Почему в Петербурге спрос на склады light industrial есть, а предложения – нет?

Для рынка коммерческой недвижимости перевес в сторону крупных складов уже давно стал традиционным. Однако, сейчас некрупные арендаторы остро нуждаются в помещениях нового для России формата – light industrial, который практически отсутствуют на московском рынке и не представлен на петербургском. Что такое light Industrial и в чем особенности формата? Для кого подходит этот формат? И почему девелоперы не выводят эти комплексы несмотря на спрос? Рассказывает Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate.

Что такое light Industrial?

Формат light Industrial предполагает:

Разделение большого комплекса на автономные блоки площадью 500 – 2 500 кв.м, которые можно выкупать и арендовать;
Наличие у каждого блока собственного подъезда для фур и малотоннажного транспорта;
Наличие офисных и административно-бытовых помещений в каждом блоке.

Сейчас можно наблюдать спрос на небольшие производственные и складские помещения – компании хотят арендовать склады площадью от 500 до 1 000 кв.м – для малоформатных производств или под складские нужды. Эта изначально сложная задача усугубляется тем, что консультанты практически не работают с запросами на настолько маленькие площади, поэтому поиск подходящего помещения сильно затягивается.

Самый распространенный формат складов – это традиционный Big Box площадью от 2 500-5000 кв.м, где на один блок приходится, в лучшем случае, одна входная группа. Разделение таких зданий на небольшие блоки достаточно проблематично из-за ряда особенностей, например, оно требует отделения помещения перегородками, организацию дополнительных зарядных комнат или постов, создание отдельных входов в каждую зону и дополнительных офисно-бытовых помещений.

Выходом для клиентов может стать редевелопмент старых советских производственных площадок, которые расположены недалеко от метро – одно из главных требований потенциальных арендаторов. Однако, у них тоже есть свои особенности – невысокие потолки, узкие проезды, маленькие площадки для маневрирования транспорта. Поэтому, сейчас некоторые девелоперы Петербурга действительно задумываются о проектах light Industrial, при этом, пока не решаются возводить такие объекты.

Почему девелоперы не выводят такой формат?

Сейчас невозможно оценить спрос на аренду складов light Industrial среди клиентов, которым этот формат может подойти. Девелоперы сталкиваются с дилеммой: с одной стороны, покупать землю и строить внутри КАД достаточно дорого: стоимость квадратного метра может доходить до 5-7 тысяч рублей в хороших локациях.

С другой стороны, можно построить такую специфическую площадку за городом, где цены на землю невысокие. Однако, возведение комплекса «в поле» тоже будет рискованным: такая локация создаст проблемы с логистикой и доступностью для персонала. Помимо этого, специфическое разделение на блоки подойдет далеко не каждому арендатору, кто все же согласится ездить за город. Также могут не оправдывают себя и прогнозируемые девелопером расчетные арендные ставки, потому что комплекс расположен за КАД и в связи с этим спрос окажется меньше.

Какие компании формируют спрос?

Light Industrial можно арендовать под небольшое производство. Такие объекты предназначены для мелкоформатных производств или складов. В комплексах такого формата часто нуждаются небольшие компании, задействованные в легкой промышленности, производстве запчастей, деталей. Также виден спрос в сегменте среднего машиностроения: к примеру, в блоках может производиться мелкоузловая или крупноузловая сборка. Отдельный блок может занять и небольшой склад, совмещенный с производством, например, небольшое пищевое производство.

Есть ли light Industrial в Санкт-Петербурге?

В Петербурге формат light Industrial явно не представлен, а в Москве начал развиваться совсем недавно, поэтому объемы ввода пока небольшие, на рынок выводятся единичные проекты.

В 2019 в Москве году был построен показательный объект light Industrial – «Технопарк Pererva». Этот складской комплекс площадью 6 тыс. кв. м состоит из двухэтажных боксов разного назначения и габаритов – от десятков до сотен кв. м, – которые практически полностью заполнены арендаторами.

В Петербурге нет объектов, которые позиционируют себя как стопроцентный light Industrial, но есть примеры максимально приближенных к нему комплексов. К примеру, компания «Терминал» 4 года назад построила на индустриальном проспекте объект площадью 7 тыс. кв. м. Он разделен на блоки по 500-700 кв.м, которые можно объединить. У каждого блока свой въезд, входная группа и собственное офисно-бытовое помещение. Комплекс полностью заполнился арендаторами в течение двух месяцев с момента акта ввода, на некоторые блоки даже была очередь.

Также новый проект недавно анонсировала компания YIT. Она готова построить light Industrial комплекс в Горелово специально под инвестора. Однако ни консультанты, ни сам девелопер не понимают, будет ли такой проект востребован в этой локации и по ставкам, которые, ожидаемо, будут выше средних.