Помещение под пищевое производство: купить, арендовать или построить?

Поиск помещения для пищевого производства Санкт-Петербурге – непростая задача. Сейчас практически отсутствуют готовые объекты, пригодные для производства продуктов питания. Почему предложение ограничено? Какие особенности производств затрудняют поиск новых помещений? И почему не стоит пренебрегать помощью консультанта по недвижимости? Рассказывает Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate.

Чего хотят арендаторы?

Основные требования компаний – чистые помещения недалеко от города, единое пространство в 1 или 2 уровня, в большинстве случаев обязательно наличие газа, который используется для работы печей и иного оборудования для пищевого производства. Он стоит меньше, чем электричество, поэтому при круглосуточной работе этот вариант более экономичен. Также рядом с помещением должны отсутствовать вредные производства, металлообработка, химические и иные склады и производства.

Если подвести газ нет возможности, предприятию необходимо большое количество электроэнергии. Даже на сравнительно небольшую площадь может потребоваться от 300 до 500 кВт. Такие мощности могут потребоваться для работы нескольких печей, конвейера и вытяжки. Это достаточно большое энергопотребление, сопоставимое, например, с показателями предприятий по производству пластиковых деталей.

Реже встречаются готовые производственные площадки, сочетающие относительно чистые площади, газ и электричество – например, площади старых заводов.

Проблемы малого и среднего бизнеса

В основном в объеме предложения представлены крупные площадки по 5-10 тысяч кв. м, а небольшие объекты площадью 500 – 1 000 кв. м для малого и среднего бизнеса встречаются крайне редко. Этот связано с тем, что крупному бизнесу проще взять кредит на землю и строительство: купить участок, построить здание, подвести необходимые коммуникации (электричество – от 500 кВт до 1 мВт, газ).

Маленьким компаниям же на производство площадью 500-600 метров может потребоваться газ и 200-300 кВт электричества, что нечасто встречается на готовых обособленных производствах. Именно поэтому небольшие предприятия находятся в черте города, и, при том, не в самых удобных локациях. Однако со сложностями при поиске помещений сталкиваются и крупные компании, которые ищут объекты площадью 4-5 тысяч метров.

Также для пищевых производств согласно СанПин существует ограничение по санитарно-защитной зоне. Производить или обрабатывать продукты питания нельзя вблизи объектов химической промышленности, кладбищ, свалок и других объектов, которые воздействуют на окружающую среду.

Покупать, арендовать или строить?

Несмотря на то, что сейчас существует спрос и острая потребность в помещениях под пищевые производства, новых объектов пригодных под эту деятельность сейчас практически не возводится на спекулятивном рынке. Такие объекты невыгодно строить девелоперам: пищевые комбинаты потребляют большие
объемы электричества, но они не готовы платить слишком высокие ставки аренды, которые могли бы компенсировать девелоперу приобретение и подключение больших лимитов по электричеству и газу.

Сейчас большинство пищевых производств, которые не нашли подходящие площади, либо остаются на старых территориях, либо решаются на строительство предприятий под свои нужды. Однако, это редкое явление – в Петербурге и Ленинградской области таких объектов крайне мало.

Почему предложение ограничено?

Сейчас готовых производственных площадок под аренду площадью от 2 до 7 тысяч кв. м на рынке практически нет, предложение в Петербурге небольшое.
Встречаются единичные очень специфичные объекты, которые предыдущие владельцы строили под свои нужды и их необходимо, в любом случае, адаптировать под себя.

В основном, исторически пищевые производства занимают старые здания, например, комбинаты школьного и дошкольного питания, которые расположены в черте города, а иногда рядом с жилыми кварталами. Но они не всегда соответствует современным требованиям пищевого производственного цикла, а также современной логистике.

Почему при поиске помещения лучше обратиться к консультанту?

Консультант прекрасно знает город и может рассказать про все известные производственные площадки, ограничения по их строительству и санитарные зоны.

В особо сложных случаях мы призываем компании построить помещение, прорабатываем план и предлагаем помощь по поиску финансирования.

Мы имеем большой опыт работы с пищевыми производствами и применяем накопленные знания, чтобы клиенты не тратили время впустую.