Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости. Кому нужна услуга с таким замысловатым названием?

Выбор формата будущего проекта – важнейший шаг, который определит эффективность всех вложений. Однако самостоятельно просчитать все риски и найти подходящий вариант непросто. Выбрать наиболее востребованный и доходный объект можно при помощи best use анализа. Что представляет собой эта услуга? Кому и для чего она нужна? Объясняет Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate.

Цель услуги

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования проводится на предпроектном этапе реализации любого объекта недвижимости. Проектоустроитель, собственник или девелопер обращается к консультанту, чтобы понять, каким образом лучше всего использовать имеющийся участок земли.

Этапы best use анализа

Вначале для анализа участка консультант собирает многосторонний маркетинговый анализ, в который в частности входит информация:

• О местоположении объекта и его особенностях, транспортной доступности и перспективах ее развития.
• Текущем и перспективном уровне конкуренции в данной локации.
• Перспективах развития прилегающих территорий.

На основании маркетингового анализа специалист определяет функции, которые могут нести объекты на этом участке.

Затем просчитывается примерный объем всех возможных функций и предварительные затраты на их реализацию. Также по каждой из функций прогнозируются доходы и строятся финансовые модели. В завершении анализа считаются показатели экономической эффективности.

В зависимости от первичных выводов в отношении местоположения и окружения, консультант рассматривает, как правило, несколько доходных функций, а также варианты микса этих функций.

С точки зрения финансового моделирования, вне конкуренции находятся апартаменты или жилье. Эти объекты, в отличие от коммерческой недвижимости, окупается крайне быстро – в среднем за 2-2,5 года.

Не исключен сценарий, что строительство абсолютно всех объектов окажется невыгодным, но такие случаи бывают крайне редко.
Кому нужна эта услуга?

В 90% случаев best use анализ нужен собственнику земельного участка, который не может определиться с типом будущего объекта. Без понимания особенностей локации на нулевом этапе строительства он может вложить средства в потенциально убыточный объект.

После анализа собственник получает документ, в котором:

• Аргументированы положительные и отрицательные стороны локации;
• Обозначено состояние конкурентной среды по всем сегментам;
• Описаны перспективы развития транспортной доступности и прилегающих территорий.

На основании данного документа можно принимать принципиальное решение о вхождении в проект.

Best use анализ поможет избежать ошибок и снизить риски, которые могли возникнуть при самостоятельном выборе объекта и его концепции.