Брокер-консультант по коммерческой недвижимости. Какие вопросы он помогает решить арендатору?

Подбор помещения и подписание договора аренды не являются типичной бизнес-операцией для арендатора. А ошибки стоят дорого – особенно в арендном бизнесе. С этим осознанием рынок спроса все чаще находит пользу в услугах брокера-консультанта. Каждая сфера коммерческой недвижимости специфична, но ряд вопросов решаются по одному принципу. Руководители отделов складской недвижимости, офисной недвижимости и отдела корпоративных услуг и инвестиционных продаж IPG.Estate рассказали, какие этапы проходит арендатор перед подписанием договора и на какой глубине скрываются подводные камни арендных сделок.

Цикл арендной сделки

Как и в любой сфере жизни, за решением непрофильных вопросов грамотный арендатор обращается к компетентным специалистам. Рынок растет и усложняется, и опыт, который консультант применяет в повседневной работе, ценен арендатору на каждом из этапов:

Уточнение предпочтений и формирование четкого запроса;
Подбор объекта, анализ его преимуществ и обременений;
Общение с собственником на предмет устранения возможных проблем;
Изучение условий договора от собственника;
Соблюдение интересов арендатора и приведение договора к взаимовыгодной форме.

При четком запросе и наличии предложения поиск подходящего объекта не составит труда. Далее сторонам сделки предстоит проделать непростую работу – заключить договор аренды.

Условия каждого собственника имеют свою специфику. Чтобы в течение арендного срока условия не превратились в обременение, важно внимательно ознакомится с контрактом и урегулировать все возникшие вопросы.

В этом случае брокер-консультант выступает модератором переговоров – делает так, чтобы сделка состоялась на почве комфортного компромисса.
Нередко контакт с проверенным консультантом пригождается арендатору по истечении срока договора. Зная особенности ведения бизнеса клиента, специалист поможет определиться с дальнейшим путем развития: продлевать договор с текущим арендодателем или переехать.

Особенности аренды складской и индустриальной недвижимости

Рассказывает Филипп Чайка, руководитель отдела Складской и Индустриальной недвижимости IPG.Estate

Многолетняя работа со складскими и промышленными объектами обязывает брокеров досконально знать все особенности: от технических характеристик до возможностей размещения на объекте того или иного типа производства.

Склады

Потенциальному арендатору предстоит столкнуться со множеством непрофильных вопросов, и один неверный шаг может обернуться в крупные траты. Наша задача – обратить внимание клиента на особенности склада и вместе пройти все этапы согласований. Знание кейсов по расторжению контрактов нередко страховало арендаторов от отягчающих последствий.

Случай из практики арендатора: Компания самостоятельно заезжала на склад и при передаче помещения не проконтролировала его состояние. По истечении арендного срока собственник зафиксировал повреждения полов и стен, нанесенные предыдущим арендатором. Ввиду неверно сверенных документов на этапе заключения договора текущий арендатор получил штраф. Цена ошибки в несколько раз превышала сумму арендной платы.

Стеллажи

Из-за резкого скачка цен на металл стоимость стеллажей увеличилась в несколько раз. Также длительное время занимает их изготовление и монтаж, что в итоге приводит к неоправданным временным и финансовым тратам. Понимая это, консультант готов предложить клиенту готовые варианты.

Производственные помещения

Производственные помещения – это энергоемкие объекты, где сумма за коммунальные услуги может в десятки раз превышать сумму аренды. Поэтому при аренде производственных площадей дополнительное внимание уделяется инженерной оснащенности помещения. Учет всех особенностей на старте позволит избежать дорогостоящего переезда.

Зная рынок, брокер-консультант всегда:

Определит, какая площадка подойдет клиенту;
Спрогнозирует условия и перспективы взаимодействия с конкретным собственником;
Объяснит принципы ценообразования и т.д.

Горизонт планирования в сфере аренды складов составляет 1,5-2 года. Договор аренды производств заключается на срок от 5 до 10 лет, так как переезд производства на новые площади может обойтись в сумму, равную годовой аренде.

Основные сложности

Сегодня на рынке Петербурга практически отсутствует качественное предложение. В таких условиях арендатор часто сталкивается с наценкой, не сопоставимой с реальными энергопотерями. Консультант осведомлен об этом, и всегда предупредит арендатора о необходимости платить повышенную ставку. При удачном ходе переговоров с собственником эта наценка урезается.

Если вам нужны услуги брокера коммерческой недвижимости в сегменте индустриальной и складской недвижимости, то специалисты IPG с удовольствием вам помогут. Вы можете посмотреть не только описание наших услуг, но и изучить объекты, с которыми мы работаем, а кроме того мы можем сформировать подборку под ваши требования.

Особенности аренды офисной недвижимости

Рассказывает Константин Меркель, директор по развитию IPG.Estate

В среднем, компания сменяет офис раз в 5 лет. Поиск всегда доставляет неудобства, и тут важно грамотно расставить приоритеты. Конечный выбор нового офиса зависит от множества особенностей:

Место проживания и число сотрудников;
Профиль деятельности компании;
Количество и виды отделов и т.д.

Нередко заявленные арендатором требования не соответствуют нуждам его бизнеса. Брокер проанализирует все бизнес-процессы и подберет подходящие локацию, метраж и планировку.

Так, например, планы на офис в центре города могут разбиться о реальность: перегруженный трафик, отсутствие свободной парковки для клиентов компании. Запрос на БЦ класса «А» также не всегда оправдан. Рядовая компания понесет неоправданные расходы вместо того, чтобы выбрать качественный и оптимальный вариант.

Предложение

Рынок офисной недвижимости стремительно меняется. Из-за этого значительная часть онлайн-информации о свободных объектах устаревает и мешает самостоятельному поиску. В этом случае сэкономить время и расширить возможности позволит повседневный опыт общения с собственниками, которым обладает брокер.

Ситуация 1: подходящий по всем параметрам объект заполнен на 100%.

Решение: брокер осведомлен, готов ли собственник к ротации резидентов ради крупного и надежного арендатора, и может отстоять интересы клиента.

Ситуация 2: объект находится на этапе строительства, собственник не анонсирует возможность аренды в медиа-пространстве.

Решение: если горизонт планирования арендатора составляет год, то брокер может отрекомендовать клиента собственнику и добиться предварительного заключения договора аренды.

Ситуация 3: расширение компании и переезд в крупный офисный блок планируется только через 5 лет.

Решение: консультант знает девелоперов, у которых есть участки под реализацию проектов build-to-suit и готов помочь наладить контакт между сторонами.

Договор аренды

Договор аренды – это разграничение ответственности. При заключении договора брокер проверяет все аспекты, связанные с пребыванием арендатора в офисе:

Срок аренды;
Коммерческие условия аренды;
Разграничение ответственности сторон;
Штрафные санкции.

Дополнительные решения

Профессиональный брокер-консультант по недвижимости также оказывает весь сопутствующий сервис, который сопровождает жизненный цикл недвижимости: ремонтные и отделочные работы, инженерное оснащение офиса, мебельные решения, организация процесса переезда в новый офис.
Если вам нужны услуги брокера коммерческой недвижимости в сегменте офисной недвижимости, то специалисты IPG с удовольствием вам помогут. Вы можете посмотреть не только описание наших услуг , но и изучить объекты, с которыми мы работаем, а кроме того мы можем сформировать подборку под ваши требования.

Особенности аренды торговой недвижимости

Рассказывает Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate

Если арендатор давно не сталкивался с практикой заключения договора, то, вероятнее всего, подход к обеспечительным мерам уже претерпел изменения. База знаний брокера сильно помогает арендатору в этом процессе.

Сетевые проекты регулярно открывают новые точки. Но и им консультант полезен с точки зрения знаний о свободных помещениях и возможностях ротации на объекте.

За работой консультанта стоит большой объем информации. Мы постоянно отслеживаем текущие тенденции рынка, чтобы оказать арендатору реальную помощь:

Соотнести профиль бизнеса с предполагаемой локацией;
Проанализировать проходимость и состояние помещения;
Прокомментировать требования конкурентов потенциального арендатора.

Эти шаги позволят стабилизировать доход, избежать непредвиденных расходов и предусмотреть актуальные коммерческие условия в договоре аренды.

Возможные препятствия на пути арендатора:

Нехватка инженерных коммуникаций;
Запрет на ведение определенного вида деятельности в данной локации;
Запрет на монтаж наружной вывески и т.д.

Особые условия в договоре аренды

В текущем году в обиход вошла «ковидная оговорка», которую мы рекомендуем предусмотреть в арендном договоре. Стороны заранее договариваются, как будут вести себя в случае введения ограничительных мер в будущем. Наша задача – отследить, чтобы интересы каждого были учтены.

Вне зависимости от сегмента недвижимости компетентный и брокер-консультант сопровождает арендатора на протяжении всего арендного цикла. Перед ним стоит задача обеспечить клиента качественным и функциональным пространством, а также проконсультировать по всем возникающим вопросам и после закрытия сделки.