Инвестиционный цикл объекта недвижимости

Приобретение коммерческой недвижимости в качестве инвестиционного актива - распространенная мировая практика даже в нестабильные кризисные времена. Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, рассказал, что из себя представляет инвестиционный цикл коммерческого объекта, каковы цели игроков этого рынка, а также какой сегмент недвижимости «выбивается» из общей картины.

Девелопмент

Сложившаяся мировая практика делит весь рынок коммерческой недвижимости на две категории игроков: девелопер и инвестор. Девелопером является организация, создающая объекты недвижимости. Под её руководством осуществляется строительство проекта, как правило, с привлечением подрядной организации. Также для реализации проекта девелопер обращается к банковскому заёмному финансированию. Так, около 70% от всех вложений составляют заёмные средства.

Сам цикл девелопмента поделён на несколько этапов:

Приобретение земельного участка;
Инвестирование в выбор наиболее эффективного варианта использования;
Обеспечение разработки проекта;
Реализация строительно-монтажных работ.

Привлечение арендаторов и инвестора

Описанный процесс занимает около трёх лет, однако является лишь частью инвестиционного цикла объекта недвижимости. Следующий важный шаг предполагает выведение построенного объекта на окупаемость. Чтобы у проекта был стабильный денежный поток от аренды, девелопер заполняет проект арендаторами. Как правило, привлечение резидентов занимает от 3 до 5 лет. Таким образом, суммарно инвестиционный цикл длится до 8 лет.

Планируете инвестировать в коммерческую недвижимоть? Ознакомьтесь с нашей базой эксклюзивных объектов

По истечении этого срока, согласно европейской практике, девелопер стремится продать проект потенциальному инвестору. Это позволяет закрыть кредитное обязательство и на заработанные средства запустить новый проект.

Стороной инвестора, как правило, выступают либо профессиональные инвестиционные компании, либо крупные частные фонды, которым требуется обеспечить свою доходность и выплаты собственным инвесторам. Как показывает практика, одним из наиболее надежным объектом инвестирования для сбережения частных денежных средств является недвижимость.

Зная это, западные девелоперы заинтересованы в реализации своих проектов, однако российские придерживаются иной стратегии. Как правило, девелопер, ведущий свою деятельность на рынке России, предпочитает самостоятельно владеть объектом. По причине такого подхода к ведению бизнеса объем инвестиционных сделок у нас сравнительно невысок.

Гостиницы: исключение из правил

Гостиничная недвижимость существует вне контекста рынка инвестиций, и приобретение отеля как инвестиционного актива – редкий случай. Вкладываясь в любой другой вид коммерческой недвижимости, инвестор получает актив, наполненный арендаторами. При этом у него нет необходимости глубоко погружаться в управленческие функции, потому что их осуществляет управляющая компания в сегменте торговой, офисной или, например, складской недвижимости.

Индустрия гостеприимства – это операционный бизнес, требующей абсолютной вовлеченности и знания индустрии. Помимо этого барьера, сами гостиничные сети предпочитают придерживать свои активы. Масштаб проекта влияет как на имиджевую составляющую, так и на возможность экономить на издержках. Именно эти факторы выводят формат за скобки инвестиционного цикла.