Коммерческая недвижимость в новостройках как инвестиция: как выбирать? Продавать или сдавать в аренду?

Недвижимость остается одним из самых консервативных и надежных способов сохранения денег. При неустойчивости российской валют, когда не успели купить евро и доллары, инвесторы с частным капиталом обращаются к рынку недвижимости: квартиры, апартаменты, встроенные коммерческие помещения. Выбрать апартамент и квартиру относительно просто - этот рынок более знаком инвесторам. Хотя есть риски - выоская конкуренция среди предложения. Нужно ориентироваться на локацию, качество, потенциальный спрос. Со встроенными помещениями разобраться новичку сложнее, потому что сложнее работать с будущими арендаторами - магазинами и предприятиями сферы услуг. Но есть важный плюс: встроенные помещения в новостройках в 90% случаев найдут своего арендатора, потому что в новых районах социальная и коммерческая инфраструктура в первую очередь формируется в стрит-ритейле. Как купить встроенное помещение? А точнее как правильно выбрать коммерческие помещения и на какие факторы нужно обращать внимание (технические характеристики, локация и так далее)? И что делать после: перепродавать или сдавать в аренду? На вопросы ответит Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов IPG.Estate.

Как выбирать коммерческие помещения в новостройках?

При выборе коммерческого помещения свободного назначения самое элементарное, на что нужно обращать внимание - это локация и транспортные потоки, планировка и технические характеристики помещения. При этом неважно, хотите ли вы купить помещение под собственный бизнес (например, кафе, салон маникюра, парикмахерскую) или для последующей сдачи в аренду или перепродажи).

Локация и транспортные потоки:

Встроенные нежилые помещение в новостройках - это хорошая инвестиция, поскольку в 90% случае она будет пользоваться спросом со стороны ритейлеров и операторов, которые закрывают ежедневный спрос, особенно в новых районах города. Потенциальная целевая аудитория: сетевые продуктовые ритейлеры с форматом магазинов “у дома” (“Магнит”, “Дикси”, “Верный”, “Пятерочка”, “ВкусВилл” и др.), магазины с товарами для ухода за собой и домом (“Магнит косметик”, “Улыбка радуги”), магазинов алко-ритейлеров “Норман”, “Красное & Белое”, “РосАл”, “Ароматный мир”), различные пекарни и булочные, салоны красоты, частные клиники, прачечные, химчистки и так далее.
Всегда важно анализировать зону охвата - ориентируйтесь на объем стоящегося или построенного жилья в округе, на будущих жителей. Чем она больше, тем будет выше спрос со стороны будущих арендаторов. Например, задайтесь вопросом, какая зона охвата будет интересна будущему арендатору или собственнику бизнеса, который хочет купить помещение под кафе? Ответ: максимальная.
Транспортная доступность. Самые интересные - это помещения, расположенные в местах с высоким пешеходным трафиком: недалеко от остановок общественного транспорта, станций метрополитена, вдоль пешеходных тротуаров и так далее. Арендаторы заинтересованы в высоком пешеходном трафике.

Технические характеристики помещений

В данном блоке поговорим про характеристики, которые необходимы для максимально широкого круга арендаторов.

Планировочное решение: максимально прямоугольная форма с минимальным количеством несущих стен и максимальным количеством окон, наличие двух входов по возможности..
Минимальная высота потолка - минимум 3 метра. Важно, чтобы у арендатора была возможность создать собственную качественную инженерию (системы вентиляции и кондиционирования), что невозможно при высоте в 2,7 метра.
Наличие гильзы для вывода систем кондиционирования, приточно-вентиляционной решетки будет большим преимуществом.
Хороший запас электроэнергии. На текущий момент практика такова, что застройщики предлагают от 20 до 100 ватт на квадратный метр. Но, к сожалению, не предлагают возможности увеличения при необходимости.
Предусмотрено место под вывеску. Не все застройщики на этапе проектирования заботятся об этом, но для арендатора этот пункт будет важен.

Как заработать: продать или сдать в аренду?

Для инвесторов с частным капиталом встроенные помещения могут стать, во-первых, хорошим способом сохранения средств, во-вторых, побочным доходным бизнесом.

Купить встроенное помещение для перепродажи. Такая схема лучше работала при 214-ФЗ: купить на низкой стоимости на этапе котлована и перепродать после ввода в эксплуатацию, когда стоимость выше. Доходность могла составлять 20-40 %. При 218-ФЗ такой сценарий менее вероятен.
Купить встроенное помещение для последующей сдачи в аренду. Сдача в аренду коммерческого помещения - это стабильный бизнес, который будет приносить стабильный доход. Примерно 8-12 % годовых при условии постоянного платежеспособного арендатора. Такой бизнес хорошо иметь на пенсии.
Купить коммерческое помещение с арендаторами. Такие запросы, как правило, приходят от инвесторов, которые не хотят заниматься вопросами поиска арендаторов, а хотят получить доходный бизнес (8-12% годовых).
Схема трех сделок со встроенным помещением. Такая модель уже более современна. Первая сделка: инвестор покупает встроенное коммерческое помещение (можно приобретать как на низкой стадии готовности, так и готовое помещение). Вторая сделка: сдает его в аренду надежному платежеспособному арендатору. Третья сделка: перепродает как готовый стабилизированный доходный бизнес. Доходность в таком случае может достигать 30 %.

Последний вид сделки становится более популярным. Мы видим заинтересованность как со стороны наших постоянных клиентов, так к нам поступают и внешние запросы. Когда мы начинаем подбирать встроенное помещение в новостройке, мы уже потенциально понимаем, кого из ритейлеров можем привлечь на эти площади, поскольку брокеры знают про планы развития основных игроков рынка ритейла, которые развиваются в рамках стрита в новостройках. Если вам интересен сегмент встроенных коммерческих помещений, как инвестиционный инструмент, но вы опасаетесь рисков и не понимаете, как работать с будущими арендаторами, то мы проконсультируем вас по всем вопросам относительно приобретения, продажи или сдачи помещений в аренду.