Почему торговые центры устаревают?

У любого объекта недвижимости есть так называемый цикл жизни, и торговая недвижимость - не исключение. Но проблема устаревания ТЦ - многосложный процесс. Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, описал реальные причины обветшания рынка и о том, почему с этим необходимо работать уже сегодня.

Сроки ограничены

Длительность цикла жизни торгового комплекса в среднем составляет 7 лет. За это время объект проходит этапы становления, роста, стагнации и приближается к завершению цикла. Именно к этому моменту собственник должен предпринять комплекс действий по обновлению ТЦ.

Важно обратить внимание и на то, что поверхностными изменениями тут не обойтись. Хотя объекты возводятся на дальнюю перспективу, их обветшание – неизбежный процесс, и по прошествии 7-10 лет единоразовый косметический ремонт не продлит проекту жизнь.

Новые форматы потребления и продажи

Однако главная причина устаревания торговых комплексов – изменение моделей потребления. То, что было интересно покупателю 7 лет назад, сегодня уже утрачивает свою актуальность. В качестве альтернативы для пресытившегося потребителя необходимо вводить новые форматы магазинов, получения впечатлений и знаний.

Так как пресыщение носит массовый характер, в первую очередь, под новые тренды подстраиваются ритейлеры. Для проведения качественных изменений арендаторам торговых площадей требуются новые форматы помещений.

Получается, что ТЦ, построенные десяток лет назад, могут попросту не отвечать требованиям к площадям современных операторов. Вкупе это дает картину морального устаревания огромного количества торговых комплексов в северной столице.

Победит сильнейший

Стоит заметить, что не все проекты сегодня можно назвать устаревшими. Те ТЦ, которые строились в промежутке между 2010 и 2015 годами, например «Европолис», имеют чуть больше времени на устаревание. Их возведение пришлось на момент, когда рынок торговой недвижимости вышел на новый виток развития:

Строительство по канонам международной практики;
Профессиональная разработка коммерческих концепций;
Учёт требований к помещениям различных групп арендаторов.

Так, например, в проектах «Мега» и «Галерея» соблюден баланс между развлечениями, шопингом, сферой общественного питания и активити для детей.

Торговля в чистом виде уже не так востребована – людям нужны впечатления.

В этом контексте первыми на рынке погибнут проекты, которые не диверсифицированы с точки зрения внутренних услуг. Вне зависимости от даты постройки монофункциональные ТЦ уже сегодня не отвечают потребительским требованиям.

Бюджеты и желание на реконцепцию

По итогам прошедшего года собственники торговых объектов попали в ситуацию финансовой нестабильности. Это препятствует выделению бюджетов на необходимую рынку реконцепцию.

Сама реконцепция объекта недвижимости делится на три категории:

Фейслифтинг (частичное проведение косметических и ремонтных работ);
Рефёрбишмент (проведение косметического ремонта совместно с частичной ротацией арендаторов);
Редевелопмент (смена функционала объекта, ротация арендаторов, проведение строительных работ согласно обновлённой концепции).

Самый распространённый путь на российском рынке – периодическое проведение фейслифтинга.

Рефёрбишмент имеет более низкую вовлечённость со стороны собственников, а полный редевелопмент проекта проводят единичные игроки.
Аналитики рынка торговой недвижимости отмечали потребность в массовой реконцепции ТЦ еще в 2013 - 2015 годах, когда на петербургском рынке скопилось большое число ранее построенных проектов. Однако рынок не отреагировал на сигнал и не стал смотреть на перспективу.

Эта ситуация отражает портрет непрофессионального российского девелопера, противоположностью которым выступают международные игроки, реализовавшие проекты ТЦ и совершенствующие их сегодня. Профессиональный девелопер собирает актуальные веяния со всего мирового рынка и старается имплементировать их на локальном рынке с определёнными требованиями.

Делать на перспективу

Как можно заметить, первостепенно причина устаревания ТЦ на нашем рынке кроется не в отсутствии бюджетов, а в понимании необходимости реконцепции. Велика вероятность, что по прошествии пандемии девелоперы столкнутся с рядом последствий, и негативным последствием станет безвозвратно утраченная часть целевой аудитории.

Темпы развития онлайн-ритейла и современных технологий постепенно ведут к спаду актуальности торгового центра в классическом понимании. Общество активно привыкает в онлайн-шопингу и находит качественные альтернативы в проведении своего досуга. Пока потребитель не покинул торговые комплексы, собственникам важно уже сегодня находить решения, чтобы вернуть своего клиента.