Почему торговые центры устаревают?

У любого объекта недвижимости есть так называемый цикл жизни, и торговая недвижимость - не исключение. Но проблема устаревания ТЦ - многосложный процесс. Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, описал реальные причины обветшания рынка и о том, почему с этим необходимо работать уже сегодня.

Сроки ограничены

Длительность цикла жизни торгового комплекса в среднем составляет 7 лет. За это время объект проходит этапы становления, роста, стагнации и приближается к завершению цикла. Именно к этому моменту собственник должен предпринять комплекс действий по обновлению ТЦ.

Важно обратить внимание и на то, что поверхностными изменениями тут не обойтись. Хотя объекты возводятся на дальнюю перспективу, их обветшание – неизбежный процесс, и по прошествии 7-10 лет единоразовый косметический ремонт не продлит проекту жизнь.

Новые форматы потребления и продажи

Однако главная причина устаревания торговых комплексов – изменение моделей потребления. То, что было интересно покупателю 7 лет назад, сегодня уже утрачивает свою актуальность. В качестве альтернативы для пресытившегося потребителя необходимо вводить новые форматы магазинов, получения впечатлений и знаний.

Так как пресыщение носит массовый характер, в первую очередь, под новые тренды подстраиваются ритейлеры. Для проведения качественных изменений арендаторам торговых площадей требуются новые форматы помещений.

Получается, что ТЦ, построенные десяток лет назад, могут попросту не отвечать требованиям к площадям современных операторов. Вкупе это дает картину морального устаревания огромного количества торговых комплексов в северной столице.

Победит сильнейший

Стоит заметить, что не все проекты сегодня можно назвать устаревшими. Те ТЦ, которые строились в промежутке между 2010 и 2015 годами, например «Европолис», имеют чуть больше времени на устаревание. Их возведение пришлось на момент, когда рынок торговой недвижимости вышел на новый виток развития:

  • Строительство по канонам международной практики;
  • Профессиональная разработка коммерческих концепций;
  • Учёт требований к помещениям различных групп арендаторов.

Так, например, в проектах «Мега» и «Галерея» соблюден баланс между развлечениями, шопингом, сферой общественного питания и активити для детей.

Торговля в чистом виде уже не так востребована – людям нужны впечатления.

В этом контексте первыми на рынке погибнут проекты, которые не диверсифицированы с точки зрения внутренних услуг. Вне зависимости от даты постройки монофункциональные ТЦ уже сегодня не отвечают потребительским требованиям.

Бюджеты и желание на реконцепцию

По итогам прошедшего года собственники торговых объектов попали в ситуацию финансовой нестабильности. Это препятствует выделению бюджетов на необходимую рынку реконцепцию.

Сама реконцепция объекта недвижимости делится на три категории:

  • Фейслифтинг (частичное проведение косметических и ремонтных работ);
  • Рефёрбишмент (проведение косметического ремонта совместно с частичной ротацией арендаторов);
  • Редевелопмент (смена функционала объекта, ротация арендаторов, проведение строительных работ согласно обновлённой концепции).

Самый распространённый путь на российском рынке – периодическое проведение фейслифтинга.

Рефёрбишмент имеет более низкую вовлечённость со стороны собственников, а полный редевелопмент проекта проводят единичные игроки.
Аналитики рынка торговой недвижимости отмечали потребность в массовой реконцепции ТЦ еще в 2013 - 2015 годах, когда на петербургском рынке скопилось большое число ранее построенных проектов. Однако рынок не отреагировал на сигнал и не стал смотреть на перспективу.

Эта ситуация отражает портрет непрофессионального российского девелопера, противоположностью которым выступают международные игроки, реализовавшие проекты ТЦ и совершенствующие их сегодня. Профессиональный девелопер собирает актуальные веяния со всего мирового рынка и старается имплементировать их на локальном рынке с определёнными требованиями.

Делать на перспективу

Как можно заметить, первостепенно причина устаревания ТЦ на нашем рынке кроется не в отсутствии бюджетов, а в понимании необходимости реконцепции. Велика вероятность, что по прошествии пандемии девелоперы столкнутся с рядом последствий, и негативным последствием станет безвозвратно утраченная часть целевой аудитории.

Темпы развития онлайн-ритейла и современных технологий постепенно ведут к спаду актуальности торгового центра в классическом понимании. Общество активно привыкает в онлайн-шопингу и находит качественные альтернативы в проведении своего досуга. Пока потребитель не покинул торговые комплексы, собственникам важно уже сегодня находить решения, чтобы вернуть своего клиента.

Читайте также

Хотите получать актуальные новости на почту?

Нажимая на кнопку «Подписаться», вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности

Вы успешно подписались на новости IPG.Estate.

Заметили ошибку? Выделите текст и нажмите CTRL+ENTER

Запросы (0)

ИзбранноеСмотреть на карте

Смотреть на карте

Закрыть

Этот сайт использует куки-файлы и другие технологии, чтобы помочь вам в навигации, а также предоставить лучший пользовательский опыт, анализировать использование наших продуктов и услуг, повысить качество рекламных и маркетинговых активностей.