Тренды развития индустриальных парков в России в горизонте 10 лет: в чём успех?

Индустриальные парки в России стали развиваться чуть больше 10 лет назад. Изначально они размещали на своих площадках масштабные компании, но сейчас портрет потенциального клиента изменился. О чем говорит эта трансформация? Какие запросы производственных компаний встречаются чаще всего? И в чем отличие государственных от частных парков? Рассказывает Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate

Сегодня в России существует большое количество индустриальных парков: объекты формата greenfield и brownfield встречаются практически в каждой области. Лидер по количеству индустриальных парков – Москва и Московская область, а второе место занимает Санкт-Петербург и Ленинградская область. Также до 20 парков находится во Владимирской, Ульяновской, Новосибирской и Калужской областях, республиках Татарстан и Башкортостан. В среднем количество парков в каждом регионе колеблется от 3 до 10.

В большинстве областей преобладают частные парки. Однако в некоторых регионах – например, в Татарстане, Башкартостане и Калужской области, – государственных парков значительно больше.

Как изменился портрет клиента?

В начале своего развития индустриальные парки привлекали более крупных клиентов. Например, одними из резидентов парка «Марьино» на Юго-Западе Петербурга стали компании «Ё-мобиль», Teknos и «Адмирал». Они построили в парке предприятия площадью от 20 до 50 тыс. кв. м.
В последние годы заявки стали понемногу мельчать. Тем не менее, эта тенденция не негативная: сейчас запросы стали поступать чаще. Это говорит о том, что предприятия развиваются: даже компании среднего размера могут позволить себе землю в индустриальном парке и строительство завода или склада.

Запросы резидентов сегодня

Потенциальные клиенты индустриальных парков – это компании совершенно разных масштабов. Сейчас нет наплыва крупных предприятий: как правило, большую часть заявок составляет покупка от 0,5 до 2 га, а в среднем – от 0,5 до 1 га земли. В основном резиденты планируют размещать в индустриальных парках склады и производства площадью от 2,5 до 5 тыс. кв. м.

Конкуренция частных и государственных парков

В Ленинградской области находится два государственных парка – это особые экономические зоны «Новоорловская» и «Нойдорф». Частным индустриальным паркам сложно конкурировать с ними по многим параметрам. Например, земля в госпарках может выдаваться на крайне выгодных льготных условиях. Помимо этого, возможна аренда земельного участка с последующим выкупом. Коммуникации резидентам государственных парков также присоединяются на льготных условиях.

Однако государство ставит ряд условий для потенциальных клиентов: предприятия, которые хотят попасть в государственные парки, должны производить инновационную продукцию. Например, резидентами индустриального парка в «Новоорловской» становятся исключительно фармацевтические компании.

Частные индустриальные парки зарабатывают на продаже земли, обеспеченной коммуникациями, обслуживании и других услугах. Они могут заключить договор практически с любой компанией: как правило, резидентами частных площадок становятся производства 4-5 класса опасности. Однако цена в таких парках значительно выше, чем в государственных.

Из клиента в резиденты

Трансформация из клиента в резидента – это долгий процесс. Покупка земли после нескольких месяцев переговоров и быстрое начало строительства встречаются крайне редко. Цикл клиента растягивается из-за проработки проектов, оценки инвестиций и взаимодействия с банками: это может занять один, два или даже три года. Также компания может отложить подписание договора – например, из-за спада в бизнесе или неуверенности в контрактах будущих лет, но затем снова вернуться к переговорам.